尾款：您有多少时间，要承担什么风险
您竞得了房产。从这一刻起，时钟开始走动，而这才是整笔交易真正的风险所在。
风险不在竞价，而在尾款。因为如果期限届满而钱没有到位，您失去的不只是房产，还有保证金，某些情况下甚至更多。
您有多少时间
期限由法官确定，并写在拍卖公告中。实践中几乎总是自竞得之日起 120 天，但这并不是法律规定：有些法院规定 90 天，有些规定 60 天，对于特殊财产还可能更短。
这是公告中您首先要看的一行，甚至要先于价格。60 天的期限和一笔还没办下来的按揭贷款，很难兼顾。
期限自竞得之日起算，而不是自过户裁定作出之日，也不是自受托人给您写信之日。而且这是强制性期限，不是大致的参考。
如果不付款会怎样
这称为丧失竞得资格，由《民事诉讼法》第 587 条规定。后果有三项，按严重程度排列。
您将失去保证金。随报价缴纳的保证金，通常为出价的 10%，将被没收——法律将这一损失定性为“作为罚款”。对于一处 100,000 欧元的房产，就是 10,000 欧元有去无回。
您将失去房产。该财产重新拍卖，进行新一轮拍卖。
您可能需要支付差额。这一点几乎没人知道。第 587 条规定，如果新一轮拍卖所得价款加上被没收的保证金，仍低于之前的价格，违约的竞得人须支付差额。
举个例子：您以 100,000 竞得，保证金 10,000，随后丧失竞得资格，下一轮该财产以 80,000 成交。计算方式是 80,000 + 10,000 = 90,000，对比之前的 100,000：可向您追讨的差额为 10,000，此外已经损失的保证金不予退还。
这必须在出价前就考虑进去，而不是事后。
真正的问题：按揭贷款
大多数丧失竞得资格的情况都源于此。
这一机制天生就很别扭：银行要看到过户裁定，或者至少是最终竞得结果才肯放款，而过户裁定要在支付尾款之后才会作出。因此，您需要一家愿意为尚不属于您的房产放款的银行，而担保要在之后才能完成。
市场上有专门的产品——司法拍卖按揭贷款——部分法院也与熟悉这类业务的机构签有合作协议。但时间依然很紧：从审核、银行评估到审批，很容易就过去 60–90 天，而这些时间都要从您的 120 天里扣除。
三条起决定作用的实用规则：
出价前就去银行，而不是事后。带上法院的评估报告、地址和地籍数据。拍卖前取得原则性审批，就能知道您是否负担得起这个报价。
说明这是拍卖。有些支行不办理这类贷款，到第六十天才发现，问题就严重了。
准备一个现金后备方案。如果银行审批停滞，能否在几周内从别处筹到钱，决定了您是损失保证金还是顺利完成交易。
可以申请延期吗？
可以申请，但不一定能获准。
如果申请理由充分，并且在期限届满之前而不是之后提出，执行法官可以准许延期。有据可查且已进入后期阶段的银行审核，有时会被接受为理由；“我还没筹到钱”则不会。
实用规则是：只有在您手握证据、证明延误并非由您造成时才申请延期，并且要提前数周通过受托人提出。
除价款外还需支付什么
尾款并不只是价款减去保证金。通常还要同时支付过户税费和各项费用，具体金额由受托人计算并通知。
这些费用在总额中占比不小：根据卖方不同，需缴纳登记税或增值税，还有抵押登记税和地籍税、受托人报酬、程序费用。对于一处 80,000 欧元的房产，这些费用可能高达数千欧元，而且必须与其他款项一起筹措，而不是事后再说。
受托人会寄来精确的计算结果。竞得后马上索要，而不是等它寄来，是避免在第 110 天遭遇意外的最简单办法。
支付尾款之后
尾款付清后，法官作出过户裁定：这是使您成为所有权人的文书，它取代了公证契约。
此后进行登记、注销不利登记事项——抵押和查封由同一份裁定注销，不会转到您身上——如果房产被占用，还会签发腾退令。
从支付尾款到作出过户裁定，通常需要几周时间。而从过户裁定到实际取得房产，如果房产被占用，所需时间可能要长得多。
常见问题
我有多少时间支付尾款？以拍卖公告为准。实践中几乎总是自竞得之日起 120 天，但也可能更短。
可以分期付款吗？在某些程序中，法官会应申请，在规定的限度内准许分期付款。但要注意：法律规定，即使只有一期未在到期后十日内支付，也会丧失竞得资格，在这种情况下，已付的各期款项也将作为罚款被没收。请在公告中核实：这并不是常规做法。
如果不付款，我只会失去保证金吗？您会失去保证金和房产。而且，如果新一轮的成交价加上被没收的保证金仍低于您当初的出价，还可能被要求支付差额。
竞得后可以放弃而不承担后果吗？不可以。竞得不是预订：它具有约束力。
按揭贷款应该在竞得之前还是之后申请？审核应在之前启动。放款在之后进行，但如果您在竞得后才开始找银行，时间几乎永远来不及。
本指南介绍的是总体框架。期限、付款方式以及可能的分期安排均由法官确定，并在拍卖公告中载明：一切以公告为准。