Servidumbres y limitaciones: lo que el decreto no cancela
Hay una regla que ayuda a leer cualquier informe pericial: se cancela lo que es deuda de una persona, se mantiene lo que es característica de la cosa.
Las hipotecas y los embargos desaparecen con el decreto de transmisión. Las servidumbres no, las limitaciones no, los derechos reales de terceros no. No porque alguien se haya olvidado de ellos: porque no son deudas, son cómo está hecho el inmueble.
De 13.474 inmuebles en subasta con análisis del informe pericial, 5008 tienen limitaciones o servidumbres señaladas: el 37 %, más de uno de cada tres.
Las servidumbres
Una servidumbre es un gravamen sobre una finca en beneficio de otra. Las más comunes en subasta son tres.
El paso. El vecino atraviesa tu terreno para llegar al suyo. Si la servidumbre existe, sigue existiendo después de tu compra, y no puedes cerrar la verja.
Las conducciones y los cables. Una tubería, un desagüe, una línea eléctrica que pasa por debajo o por encima de tu propiedad. Limita dónde puedes construir y dónde puedes excavar.
Las luces y vistas. Ventanas del vecino que dan a tu propiedad y que han adquirido un derecho. Condicionan qué puedes edificar y a qué distancia.
Conviene saber que una servidumbre puede existir aunque no esté inscrita, cuando es aparente — es decir, cuando hay obras visibles y permanentes que la revelan: un sendero marcado, una arqueta, una tubería a la vista. Es uno de los motivos por los que la visita al bien vale más de lo que parece: algunas servidumbres se ven caminando, no leyendo.
Las limitaciones públicas
Son limitaciones que derivan de la ley o de actos administrativos, y no tienen nada que ver con el deudor.
Paisajísticas. El inmueble está en una zona protegida: cualquier intervención requiere autorización, los plazos se alargan y algunas cosas no se pueden hacer.
Histórico-artísticas. Si el bien está protegido, además de los límites a las intervenciones puede existir un derecho de tanteo del Estado sobre la venta.
Urbanísticas. Uso permitido, índices de edificabilidad, zonas de servidumbre de carreteras o ferrocarriles, limitaciones hidrogeológicas.
Ninguna de ellas se cancela. Algunas afectan mucho al valor, otras muy poco: depende de lo que quieras hacer con el inmueble.
Los derechos de terceros
Son los más traicioneros, porque no limitan el uso: lo quitan.
El usufructo. Si sobre el bien pesa un usufructo a favor de alguien, compras la nuda propiedad. El inmueble es tuyo, pero no puedes usarlo ni percibir sus frutos mientras dure el usufructo — a menudo, durante toda la vida del usufructuario.
El derecho de habitación. Parecido en sus efectos prácticos: hay alguien que tiene derecho a vivir allí.
Las cuotas indivisas. No es una limitación en sentido estricto, pero produce el mismo tipo de problema: compras una fracción y te conviertes en copropietario con personas que no has elegido, con todo lo que supone decidir algo en común.
Cuando el informe pericial habla de nuda propiedad o de cuota, el precio bajo que ves no es un descuento: es el precio de algo distinto de lo que te estás imaginando.
Cómo se leen en el informe pericial
Los gravámenes inscritos tienen una sección propia. La parte que casi todo el mundo se salta es justo aquella en la que están estas partidas, porque parece una lista técnica de inscripciones.
El método es sencillo: en cada partida, pregúntate si es una deuda de alguien o una propiedad de la cosa. Hipoteca, embargo, embargo preventivo: deudas, desaparecen. Servidumbre, usufructo, limitación, derecho de habitación: características, se mantienen.
Fíjate también en el título de procedencia. Las servidumbres nacen a menudo de una división entre hermanos o de una venta entre vecinos de veinte años atrás, y la escritura las describe mejor que el informe pericial.
Si el informe pericial es antiguo, una consulta registral actualizada antes de pujar despeja la duda sobre lo que se ha inscrito después.
Cuánto pesan en el precio
No existe una tabla, pero sí un criterio: cuánto afecta esa limitación al uso que tienes en mente.
Un paso por un lado del terreno, para quien busca casa, puede no valer nada. Para quien quería construir allí, lo cambia todo. Una limitación paisajística en un inmueble que compras para vivir cambia poco. En el mismo inmueble comprado para reformar y revender, cambia los plazos y las licencias.
El error no es comprar un inmueble con una servidumbre. Es comprarlo sin saber que existe, o sabiéndolo pero sin haber comprobado si afecta precisamente a aquello para lo que lo estabas comprando.
Preguntas frecuentes
¿Las servidumbres se cancelan con el decreto de transmisión? No. El decreto cancela los embargos y las inscripciones hipotecarias, no las servidumbres ni las limitaciones.
¿Puedo extinguir una servidumbre después de la compra? Las servidumbres se extinguen en los casos previstos por la ley, por ejemplo por no uso prolongado o por acuerdo con quien se beneficia de ellas. No es algo que se decida por cuenta propia.
Si la servidumbre no está inscrita, ¿vale igualmente? Puede valer, si es aparente. La inscripción no es la única forma en que existe una servidumbre.
Nuda propiedad: ¿compensa? Es una inversión de otra naturaleza, no una vivienda a precio rebajado. Hay que valorarla en función de la duración previsible del usufructo, no comparándola con los precios de mercado.
¿Cómo sé si hay limitaciones paisajísticas? Se comprueba en el ayuntamiento y en el planeamiento urbanístico. El informe pericial suele señalarlo, pero la confirmación la da la oficina técnica.
Datos a 15 de septiembre de 2026, sobre los inmuebles activos con análisis del informe pericial disponible. El filtro por etiqueta pericial devuelve «los lotes en los que nuestro análisis ha señalado limitaciones o servidumbres», no todos los que las tienen. Prevalece siempre lo que resulte del informe pericial, de los títulos de procedencia y de las consultas registrales.