Servitudes et contraintes : ce que le décret ne radie pas
Il existe une règle qui aide à lire n’importe quel rapport d’expertise : ce qui est la dette d’une personne est radié, ce qui est une caractéristique de la chose reste.
Les hypothèques et les saisies disparaissent avec le décret de transfert. Les servitudes, non ; les contraintes, non ; les droits réels des tiers, non. Non pas parce que quelqu’un les aurait oubliés : parce que ce ne sont pas des dettes, c’est la façon dont le bien est fait.
Sur 13 474 biens aux enchères disposant d’une analyse du rapport d’expertise, 5 008 présentent des contraintes ou des servitudes signalées : 37 %, plus d’un sur trois.
Les servitudes
Une servitude est une charge imposée à un fonds au profit d’un autre. Aux enchères, les plus courantes sont au nombre de trois.
Le passage. Le voisin traverse votre terrain pour rejoindre le sien. Si la servitude existe, elle existe aussi après votre achat, et vous ne pouvez pas fermer le portail.
Les canalisations et les câbles. Une conduite, une évacuation, une ligne électrique qui passe sous votre propriété ou au-dessus. Cela limite où vous pouvez construire et où vous pouvez creuser.
Les vues et les jours. Les fenêtres du voisin qui donnent sur votre propriété et qui ont acquis un droit. Elles limitent ce que vous pouvez construire et à quelle distance.
Il est bon de savoir qu’une servitude peut exister même sans être transcrite, lorsqu’elle est apparente — c’est-à-dire lorsque des ouvrages visibles et permanents la révèlent : un chemin battu, un regard, une canalisation apparente. C’est l’une des raisons pour lesquelles la visite du bien vaut plus qu’il n’y paraît : certaines servitudes se voient en marchant, pas en lisant.
Les contraintes publiques
Ce sont des limitations qui découlent de la loi ou de décisions administratives, et elles n’ont rien à voir avec le débiteur.
Paysagères. Le bien se trouve en zone protégée : toute intervention nécessite une autorisation, les délais s’allongent et certaines choses sont impossibles.
Patrimoniales. Si le bien est protégé, outre les limites aux interventions, l’État peut disposer d’un droit de préemption sur la vente.
Urbanistiques. Affectation, coefficients de constructibilité, zones de recul le long des routes ou des voies ferrées, contraintes hydrogéologiques.
Aucune de ces contraintes n’est radiée. Certaines pèsent lourdement sur la valeur, d’autres très peu : cela dépend de ce que vous voulez faire du bien.
Les droits des tiers
Ce sont les plus pernicieux, car ils ne limitent pas l’usage : ils le suppriment.
L’usufruit. Si le bien est grevé d’un usufruit au profit de quelqu’un, vous achetez la nue-propriété. Le bien est à vous, mais vous ne pouvez ni l’utiliser ni en percevoir les fruits tant que dure l’usufruit — souvent, pendant toute la vie de l’usufruitier.
Le droit d’habitation. Semblable dans ses effets pratiques : quelqu’un a le droit d’y vivre.
Les quotes-parts indivises. Ce n’est pas une contrainte au sens strict, mais cela produit le même genre de problème : vous achetez une fraction et devenez copropriétaire avec des personnes que vous n’avez pas choisies, avec tout ce qu’implique le fait de décider ensemble.
Quand le rapport d’expertise parle de nue-propriété ou de quote-part, le prix bas que vous voyez n’est pas une décote : c’est le prix d’une chose différente de celle que vous imaginez.
Comment les lire dans le rapport d’expertise
Les formalités préjudiciables ont une section dédiée. La partie que presque tout le monde saute est justement celle où figurent ces éléments, parce qu’elle ressemble à une liste technique de transcriptions.
La méthode est simple : pour chaque élément, demandez-vous s’il s’agit de la dette de quelqu’un ou d’une propriété de la chose. Hypothèque, saisie, saisie conservatoire : des dettes, elles disparaissent. Servitude, usufruit, contrainte, droit d’habitation : des caractéristiques, elles restent.
Regardez aussi le titre de propriété antérieur. Les servitudes naissent souvent d’un partage entre frères et sœurs ou d’une vente entre voisins vingt ans plus tôt, et l’acte les décrit mieux que le rapport d’expertise.
Si le rapport d’expertise est ancien, un relevé à jour avant de faire une offre lève le doute sur ce qui a été transcrit depuis.
Combien elles pèsent sur le prix
Il n’existe pas de barème, mais il existe un critère : dans quelle mesure cette contrainte touche l’usage que vous avez en tête.
Un passage sur le côté du terrain peut ne rien valoir pour qui cherche un logement. Pour qui voulait construire à cet endroit, il change tout. Une contrainte paysagère sur un bien que vous achetez pour y habiter change peu de choses. Sur le même bien acheté pour rénover et revendre, elle change les délais et les autorisations.
L’erreur n’est pas d’acheter un bien grevé d’une servitude. C’est de l’acheter sans savoir qu’elle existe, ou en le sachant mais sans avoir vérifié si elle touche précisément la chose pour laquelle vous l’achetiez.
Questions fréquentes
Les servitudes sont-elles radiées par le décret de transfert ? Non. Le décret radie les saisies et les inscriptions hypothécaires, pas les servitudes ni les contraintes.
Puis-je faire éteindre une servitude après l’achat ? Les servitudes s’éteignent dans les cas prévus par la loi, par exemple par non-usage prolongé ou par accord avec celui qui en bénéficie. Ce n’est pas quelque chose que l’on décide seul.
Si la servitude n’est pas transcrite, est-elle quand même valable ? Elle peut l’être, si elle est apparente. La transcription n’est pas le seul mode d’existence d’une servitude.
La nue-propriété : est-ce intéressant ? C’est un investissement d’une autre nature, pas un logement à prix réduit. Il faut l’évaluer au regard de la durée probable de l’usufruit, et non par comparaison avec les prix du marché.
Comment savoir s’il existe des contraintes paysagères ? Cela se vérifie auprès de la commune et dans les documents d’urbanisme. Le rapport d’expertise le signale généralement, mais c’est le service technique qui le confirme.
Données au 15 septembre 2026, sur les biens actifs disposant d’une analyse du rapport d’expertise. Le filtre par étiquette d’expertise renvoie « les lots où notre analyse a signalé des contraintes ou des servitudes », et non tous ceux qui en ont. Ce qui ressort du rapport d’expertise, des titres de propriété antérieurs et des relevés prévaut toujours.