Amianto in perizia: cosa sei davvero obbligato a fare
La parola «amianto» in una perizia fa scattare la stessa reazione in quasi tutti: si passa al lotto successivo.
È una reazione capita male. Su 13.474 immobili all’asta con l’analisi della perizia, 852 hanno segnalazioni di amianto o criticità ambientali: il 6%. Fra i nove rischi che censiamo è il penultimo per diffusione — solo la provenienza donativa è più rara. E quando si va a leggere cosa c’è scritto davvero, nella grande maggioranza dei casi è la stessa cosa.
Due volte su tre è un tetto
Abbiamo letto le segnalazioni periziali di 100 lotti presi fra quelli attivi con questo tag. Le frasi che fanno scattare la segnalazione sono 111, e 67 riguardano una copertura: lastre ondulate, un manto in cemento-amianto, il tetto di un capannone, la tettoia del bassocomodo.
Il resto si divide fra canne fumarie, serbatoi, tubazioni, e una coda più pesante: terreni con rifiuti abbandonati, contaminazione da idrocarburi e metalli pesanti, in un caso 2.280 tonnellate di rifiuti speciali mai bonificati.
Sono due mondi diversi. Il primo si preventiva da un’impresa in una mattinata. Il secondo può costare più del lotto.
Non è una particolarità delle aste: già il decreto tecnico del 1994 annotava che i materiali in cemento-amianto, «soprattutto sotto forma di lastre di copertura», sono quelli maggiormente diffusi.
Due sole perizie del campione mettono un numero: 5.000 euro entrambe. Una riguarda eternit «da rimuovere e smaltire», l’altra la bonifica di terreni contaminati. Sono due dati, non una media, ma servono a fissare un ordine di grandezza — e a far vedere che la stessa cifra copre due lavori molto diversi.
Quello che la legge vieta davvero
La legge sull’amianto è la 257 del 1992, e all’articolo 1 comma 2 dice esattamente questo: «Sono vietate l’estrazione, l’importazione, l’esportazione, la commercializzazione e la produzione di amianto, di prodotti di amianto o di prodotti contenenti amianto».
Cinque verbi. Nessuno dei cinque è «tenere».
Un tetto in eternit installato nel 1978 non è illegale perché esiste. La legge ha fermato la filiera, non ha ordinato di demolire quello che era già in opera. Non c’è una scadenza oltre la quale l’immobile diventa fuori norma, e l’aggiudicazione non fa nascere un obbligo che prima non c’era.
L’eccezione che conta, e chi la paga
C’è un caso in cui la rimozione viene ordinata, ed è scritto nella stessa legge, all’articolo 12 comma 3: quando non si può ricorrere a tecniche di fissaggio, e solo se il processo diagnostico la rende necessaria, le Regioni dispongono la rimozione dei materiali contenenti amianto «sia floccato che in matrice friabile».
Due limiti da tenere a mente. Il primo: riguarda il materiale friabile, che il decreto tecnico del 1994 definisce come quello che può essere «sbriciolato o ridotto in polvere mediante la semplice pressione delle dita» — coibentazioni, spruzzati, rivestimenti di tubi e caldaie. Le lastre di cemento-amianto sono classificate come compatte, e non rientrano in questa previsione.
Il secondo limite è la frase che chiude il comma: «Il costo delle operazioni di rimozione è a carico dei proprietari degli immobili». Se l’ordine arriva, arriva a te. Non alla procedura, non al debitore, non a chi l’ha messo lì nel 1978.
Le tre strade, con le parole del decreto
Il decreto ministeriale del 6 settembre 1994 è il testo tecnico che spiega cosa si fa quando l’amianto c’è. Le strade sono tre, e conviene leggere come le descrive, perché il senso comune le ordina male.
Rimozione. «È il procedimento più diffuso perché elimina ogni potenziale fonte di esposizione.» Ed è anche, testualmente, «la procedura che comporta i costi più elevati ed i più lunghi tempi di realizzazione», perché produce rifiuti pericolosi da smaltire e in genere richiede di rifare la copertura.
Incapsulamento. Si tratta il materiale con prodotti che ne inglobano le fibre. Il decreto lo indica come «il trattamento di elezione per i materiali poco friabili di tipo cementizio» — cioè proprio l’eternit dei tetti. Costa meno, non produce rifiuti tossici, ma ha due controindicazioni scritte nero su bianco: l’amianto resta nell’edificio, con «la conseguente necessità di mantenere un programma di controllo e manutenzione», e una rimozione successiva diventa più complicata perché il trattamento impermeabilizza il materiale.
Confinamento, di cui la variante usata sui capannoni è la sopracopertura: si installa un tetto nuovo sopra quello in cemento-amianto, che resta dov’è. Il decreto pone una condizione precisa — la struttura portante deve reggere il carico permanente aggiuntivo, e il calcolo va fornito. E avverte che il fissaggio richiede di forare le lastre, operazione che libera fibre.
C’è anche una quarta via, che il decreto chiama restauro: si ripara e basta. È prevista per materiali in buone condizioni con danni «inferiori al 10% della superficie di amianto presente nell’area interessata».
La trappola del campo di applicazione
Quel decreto non si applica a tutto. Lo dice in premessa: riguarda «strutture edilizie ad uso civile, commerciale o industriale aperte al pubblico o comunque di utilizzazione collettiva».
Ed esclude espressamente gli edifici industriali «in cui la contaminazione proviene dalla lavorazione dell’amianto o di prodotti che lo contengono», mettendo fra parentesi i casi tipici: siti dismessi, o riconvertiti a un’altra produzione.
Attenzione a cosa dice esattamente, perché è facile leggerlo più largo di com’è. Non è escluso il capannone in quanto capannone: è escluso quello dove l’amianto si lavorava. Un magazzino che produceva mobili e ha il tetto in lastre resta dentro il campo di applicazione del decreto. Un ex stabilimento che trattava amianto no — e finisce sotto la disciplina della bonifica dei siti, che è un’altra normativa e un altro budget.
Ecco perché su questi lotti la storia produttiva dell’immobile non è un dettaglio d’archivio: decide quale regime si applica.
E i capannoni, all’asta, ci sono eccome. Nei nostri dati il 13,7% dei lotti con questo tag è industriale, contro il 2,7% di un campione di controllo preso sull’intero catalogo analizzato: cinque volte più frequente.
Detto questo, il 43% dei lotti con segnalazione resta residenziale. Non è un problema solo di chi compra capannoni.
Se decidi di rimuoverlo
Qui l’obbligo si sposta, e conviene sapere su chi.
Il Testo Unico sicurezza (decreto legislativo 81 del 2008, articolo 256) stabilisce che i lavori di rimozione possono essere fatti «solo da imprese» in regola con i requisiti dell’articolo 212 del codice dell’ambiente, e che prima di iniziare va predisposto un piano di lavoro. Copia del piano «è inviata all’organo di vigilanza, almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori»: se entro quel termine l’ASL non chiede modifiche e non detta prescrizioni, si può partire.
Quei trenta giorni non sono un tuo adempimento — li gestisce l’impresa, che di quei lavoratori è il datore di lavoro. Ma sono trenta giorni di calendario, e vanno messi nel conto se stai pianificando di ristrutturare subito dopo il decreto di trasferimento.
Se invece l’amianto lo lasci dov’è, e l’immobile rientra nel campo di applicazione visto sopra, il decreto del 1994 chiede al proprietario di designare «una figura responsabile» del coordinamento delle manutenzioni e di tenere documentazione di dove si trova il materiale. L’ispezione annuale con rapporto all’ASL è prevista per i materiali friabili in opera: un tetto in lastre non la fa scattare.
Su una villetta che non è aperta al pubblico né di utilizzazione collettiva quegli adempimenti non scattano. Il che non autorizza a ignorare il problema: le regole sui rifiuti valgono comunque, e un tetto che si sfarina espone chi ci vive.
Il 14% di cui nessuno parla
C’è una categoria di segnalazioni che vale la pena isolare, perché non dice quello che sembra.
In 14 lotti su 100 del campione la perizia non scrive che c’è amianto: scrive che non è stato verificato. «Presenza di materiali potenzialmente contenenti amianto non verificata.» «Assenza di indagini su amianto, inquinamento suolo e conformità impiantistica.»
È una segnalazione diversa e per certi versi più scomoda, perché non puoi preventivare quello che nessuno ha misurato. Un tetto in lastre visibile in foto lo fai valutare da un’impresa prima di offrire. Un «non verificato» su un capannone con una storia produttiva alle spalle è un buco nel budget di dimensioni ignote.
La contromossa è semplice: chiedere al custode di poter fare un sopralluogo tecnico prima dell’offerta, portandosi dietro chi sa guardare. Come funziona la visita è nella guida su cosa guardare quando si visita un immobile all’asta.
L’amianto non viaggia mai da solo
Un ultimo numero, che è forse il più utile di tutti. Nei 100 lotti che abbiamo letto, nessuno aveva l’amianto come unico rischio segnalato. La media è di 6,2 criticità per lotto.
Ha una spiegazione semplice: gli immobili con coperture in cemento-amianto sono edifici vecchi, spesso mai manutenuti, spesso con abusi accumulati negli anni e certificazioni mai fatte. L’amianto è un sintomo dell’età dell’immobile, non una caratteristica isolata.
Il che significa che il conto vero non è mai «quanto costa togliere il tetto». È quanto costa togliere il tetto, più tutto il resto che la stessa perizia elenca sotto.
Domande frequenti
Sono obbligato a rimuovere l’amianto dopo l’aggiudicazione? No. La legge 257/1992 vieta di produrre e commerciare amianto, non di possedere un manufatto installato prima del divieto. L’obbligo nasce solo se la Regione dispone la rimozione nei casi previsti dall’articolo 12 comma 3.
Posso lasciare il tetto in eternit se è integro? Sì, e il decreto del 1994 indica l’incapsulamento come «trattamento di elezione per i materiali poco friabili di tipo cementizio», cioè proprio le lastre. Il materiale però resta in opera, e con esso un programma di controllo e manutenzione.
Chi paga la bonifica se me la ordinano? Il proprietario dell’immobile. Lo dice espressamente l’articolo 12 comma 3 della legge 257/1992.
Posso fare io la rimozione per risparmiare? L’articolo 256 del decreto legislativo 81/2008 dice che quei lavori «possono essere effettuati solo da imprese» in possesso dei requisiti dell’articolo 212 del codice dell’ambiente. Se hai sentito parlare di procedure semplificate per piccole quantità, falle confermare dall’ASL competente prima di toccare qualunque cosa: la regola generale è quella.
Quanto tempo ci vuole? Al netto del cantiere, vanno messi in conto i 30 giorni di preavviso all’organo di vigilanza previsti dall’articolo 256 comma 5, salvo casi di urgenza.
La perizia dice «non verificato»: cosa faccio? Chiedi al custode un sopralluogo con un tecnico prima di presentare l’offerta. È l’unico modo di trasformare un rischio indeterminato in un numero.
Dati al 15 settembre 2026, sugli immobili attivi con analisi della perizia disponibile. Le percentuali sulle segnalazioni vengono da un campione di 100 lotti letti uno per uno; il confronto per categoria da due campioni di 300. Il filtro per tag periziale restituisce «i lotti dove la nostra analisi ha segnalato amianto o criticità ambientali», non tutti quelli che ne hanno. Prevale sempre quanto risulta dalla perizia e dagli accertamenti tecnici.