Cauzione
La cauzione è la somma che accompagna l’offerta d’acquisto in un’asta giudiziaria. Non è un acconto sul prezzo in senso proprio: è la garanzia che chi offre fa sul serio, e che sarà in grado di arrivare al saldo.
Quanto vale
L’articolo 571 del codice di procedura civile fissa il minimo: l’offerta non è efficace se l’offerente non presta cauzione «in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto».
Un decimo è il minimo di legge, non una regola fissa. L’ordinanza di vendita può chiederne di più, e succede. Il numero che vale è sempre quello scritto nell’ordinanza del lotto che ti interessa.
Su quale prezzo si calcola
Qui si sbaglia spesso. La cauzione non è il 10% della base d’asta: è il 10% del prezzo che offri tu.
Se il prezzo base è 80.000 euro e offri esattamente 80.000, la cauzione minima è 8.000. Se per portare a casa il lotto ne offri 95.000, la cauzione minima diventa 9.500. Chi calcola sulla base e non sulla propria offerta si presenta con una busta che rischia l’inefficacia.
Come si versa
Le modalità le stabilisce l’ordinanza di vendita, e cambiano da tribunale a tribunale: assegno circolare non trasferibile intestato alla procedura, bonifico su un conto dedicato, o versamento sul portale nelle vendite telematiche.
Quando è previsto l’assegno circolare, l’articolo 571 dice che va inserito dentro la busta chiusa insieme all’offerta. Non si consegna a parte.
Se non vinci
Torna indietro. Nella vendita senza incanto le somme degli offerenti non aggiudicatari vengono restituite dopo l’esame delle offerte.
Nell’incanto l’articolo 580 aggiunge una regola che pochi conoscono: la cauzione è restituita subito dopo la chiusura, salvo che l’offerente non si sia presentato senza un motivo documentato e giustificato. In quel caso ne torna solo nove decimi, e il resto resta all’esecuzione.
Se vinci e non paghi
È lo scenario che rende la cauzione una cosa seria. L’articolo 587 prevede che, se il prezzo non viene depositato nel termine, il giudice dichiari la decadenza dell’aggiudicatario e pronunci «la perdita della cauzione a titolo di multa».
E non finisce lì. Si procede a una nuova vendita: se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, è inferiore a quello precedente, l’aggiudicatario inadempiente deve pagare la differenza.
Se il pagamento era rateale e salta anche una sola rata oltre dieci giorni dalla scadenza, si perdono a titolo di multa anche le rate già versate.
Non è solo una formalità
Vale la pena sapere che la cauzione pesa anche nella scelta del vincitore. Quando ci sono più offerte, l’articolo 573 dice che il giudice individua la migliore tenendo conto «dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento».
Tradotto: a parità di prezzo, una cauzione più alta e un pagamento più rapido possono spostare l’esito. Non è un dettaglio burocratico, è una leva.
Prima di offrire
Tre verifiche, tutte sull’ordinanza di vendita del lotto:
- La percentuale richiesta, che può essere superiore al decimo di legge.
- La forma del versamento e l’intestazione esatta.
- Il termine entro cui la somma deve risultare disponibile, che nelle vendite telematiche precede l’udienza.
Il resto del percorso, dalla busta al saldo, è raccontato nella guida su come si presenta l’offerta e in quella sui tempi e i rischi del saldo prezzo.