Decreto di trasferimento
Il decreto di trasferimento è l’atto con cui la proprietà passa davvero. Non l’aggiudicazione, non il pagamento: il decreto.
È disciplinato dall’articolo 586 del codice di procedura civile e lo pronuncia il giudice dell’esecuzione dopo che l’aggiudicatario ha versato il prezzo.
Cosa contiene
Tre cose, e ciascuna serve a qualcosa di diverso.
Il trasferimento. Il decreto trasferisce il bene ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza di vendita. È quella descrizione a definire cosa hai comprato, non l’annuncio.
L’ordine di cancellazione. Il giudice ordina «che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie», comprese quelle successive alla trascrizione del pignoramento. È il motivo per cui si compra all’asta senza ereditare i debiti del precedente proprietario.
L’ingiunzione di rilascio. Il decreto contiene l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto.
Perché vale doppio
L’articolo 586 chiude con una frase corta e molto densa: il decreto «costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio».
Significa che per liberare un immobile occupato non serve fare una causa: il titolo ce l’hai già in mano. È una differenza enorme rispetto a una compravendita ordinaria, dove un occupante senza titolo si affronta con un giudizio.
Cosa non cancella
L’elenco delle cose che spariscono è preciso e corto: trascrizioni dei pignoramenti e iscrizioni ipotecarie. Tutto il resto non è nominato.
Servitù, vincoli paesaggistici e urbanistici, diritti reali di terzi come l’usufrutto: restano, perché non sono debiti di una persona ma caratteristiche dell’immobile. La distinzione è spiegata per esteso nella guida su cosa resta dopo il decreto.
Fa eccezione, nello stesso articolo, l’ipoteca che si riferisce a obbligazioni che l’aggiudicatario ha scelto di assumersi.
Il potere di sospendere
Prima di firmare, il giudice ha una facoltà che vale la pena conoscere: può sospendere la vendita «quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto».
È uno strumento usato con parsimonia, ma esiste. Un’aggiudicazione a un prezzo molto distante dal valore non è ancora una certezza fino al decreto.
Quando arriva
Non c’è un termine fisso di legge: dipende dal tribunale e dal carico dell’ufficio. In genere si parla di settimane, talvolta di qualche mese dal saldo.
Fino a quel momento l’aggiudicatario ha pagato ma non è ancora proprietario, e questo ha conseguenze pratiche — sulla trascrizione, sulle imposte, sulla possibilità di rivendere o di accendere un mutuo. I tempi e le loro implicazioni sono nella guida sul saldo prezzo.
Dopo il decreto
Restano da fare la trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale, e va materialmente eseguita la cancellazione delle formalità ordinata dal giudice: non avviene da sola nel momento in cui il decreto viene emesso.
Se l’immobile è occupato, il rilascio si attua tramite il custode. Chi se ne occupa e come è spiegato nella guida sul custode giudiziario.