Professionista delegato
Il professionista delegato è chi conduce materialmente la vendita al posto del giudice. Nella pratica è la persona con cui un acquirente ha più contatti in tutta la procedura, e quasi nessuno sa che esiste finché non deve consegnare una busta.
Chi può esserlo
L’articolo 591-bis del codice di procedura civile indica tre figure: un notaio, preferibilmente con sede nel circondario, un avvocato o un commercialista, iscritti negli appositi elenchi tenuti presso il tribunale.
La delega non è automatica. Lo stesso articolo prevede che il giudice non la disponga quando, sentiti i creditori, ravvisi «l’esigenza di procedere direttamente alle operazioni di vendita a tutela degli interessi delle parti».
Cosa fa
L’elenco dei compiti nell’articolo 591-bis è lungo tredici voci. Quelle che toccano chi compra sono queste.
Stabilisce il valore dell’immobile tenendo conto della relazione del perito nominato dal giudice e delle eventuali note depositate dalle parti.
Cura la pubblicità della vendita, quindi l’avviso e la pubblicazione sul Portale delle Vendite Pubbliche.
Riceve le offerte, apre le buste, dirige la gara fra gli offerenti e dichiara l’aggiudicazione, redigendo il verbale delle operazioni di vendita.
Fissa i nuovi esperimenti quando una vendita va deserta, e quello ulteriore quando un aggiudicatario non salda.
Esegue registrazione, trascrizione e voltura del decreto di trasferimento, e cura le formalità di cancellazione di pignoramenti e ipoteche disposte dal giudice. È la risposta pratica a «chi cancella materialmente l’ipoteca»: lui.
Restituisce le cauzioni a chi non è risultato aggiudicatario, ordinando alla banca il rimborso sugli stessi conti da cui erano arrivate.
Dove si va, materialmente
Questo è il dettaglio operativo che conta più di tutti. L’articolo 591-bis stabilisce che nell’avviso di vendita sia specificato che tutte le attività che andrebbero compiute in cancelleria o davanti al giudice sono eseguite dal professionista delegato presso il suo studio, o nel luogo indicato nell’ordinanza.
Quindi la busta non si porta in tribunale: si porta dove dice l’avviso. Ed è anche l’indirizzo a cui rivolgere le domande sulla procedura di gara.
Tre esperimenti in un anno
Una previsione poco nota dello stesso articolo: con l’ordinanza di delega il giudice dispone lo svolgimento, entro un anno dall’emissione, di un numero di esperimenti di vendita non inferiore a tre.
È il motore che spiega perché un lotto invenduto ricompare a distanza di pochi mesi con un prezzo più basso. Il meccanismo dei ribassi è raccontato nella guida su cosa succede al prezzo quando un’asta va deserta.
Non confonderlo con gli altri due
Nella stessa procedura girano tre professionisti diversi, e vengono scambiati di continuo.
Il perito (o esperto stimatore) ha scritto la perizia: descrive l’immobile e ne stima il valore. Finito quello, esce di scena.
Il custode giudiziario gestisce il bene: le visite, la conservazione, il rilascio dopo il decreto. È a lui che si chiede di vedere l’immobile, non al delegato. Il suo ruolo è nella guida sul custode giudiziario.
Il delegato gestisce la vendita: offerte, gara, aggiudicazione, adempimenti successivi.
Spesso custode e delegato sono la stessa persona, ma non è la regola, e i due ruoli restano distinti. Nell’avviso di vendita sono indicati entrambi con i rispettivi recapiti.