Zuschlag
Der Zuschlag ist der Moment, in dem das Objekt demjenigen zugewiesen wird, der das beste Gebot abgegeben hat. Daraus entstehen Pflichten, allen voran die Zahlung des Restkaufpreises. Das Eigentum entsteht noch nicht: Es kommt mit dem Übertragungsdekret.
Wann das Gebot angenommen wird
Art. 572 der Zivilprozessordnung unterscheidet zwei Situationen, und der Unterschied ist eindeutig.
Ein Gebot in Höhe des in der Anordnung festgelegten Werts oder darüber: „Es wird ohne Weiteres angenommen.“ Es gibt keinen Ermessensspielraum, der Zuschlag muss erteilt werden.
Ein niedrigeres Gebot, aber nicht mehr als ein Viertel darunter: Hier kann der Richter den Verkauf vornehmen, und zwar nur unter zwei Bedingungen — dass er keine ernsthafte Möglichkeit sieht, mit einem neuen Verkauf mehr zu erzielen, und dass die Gläubiger keine Anträge auf Zuweisung gestellt haben.
Unter der Grenze von einem Viertel ist das Gebot unwirksam: Das sagt Art. 571, der ein Gebot für unwirksam erklärt, das „mehr als ein Viertel unter dem in der Anordnung festgelegten Preis“ liegt.
Wenn es mehr als ein Gebot gibt
Dann wird unter den Bietern versteigert. Art. 573 sieht vor, dass der Richter die Bieter in jedem Fall zu einem Bietverfahren auf Grundlage des höchsten Gebots auffordert.
Überraschend ist, wie das beste Gebot bestimmt wird. Es zählt nicht nur der Preis: Der Richter berücksichtigt „die Höhe des Preises, die geleisteten Kautionen, die Form, die Art und die Fristen der Zahlung sowie jedes andere im Gebot selbst angegebene nützliche Element“.
Ein etwas niedrigeres Gebot mit höherer Kaution und sofortiger Restzahlung kann ein höheres Gebot mit Ratenzahlung bis zur längsten Frist schlagen. Es lohnt sich, das Gebot mit diesem Wissen zu gestalten.
Warum man von „vorläufig“ spricht
Bei Verkäufen, die einem Freiberufler übertragen sind, bestimmt Art. 591-bis, dass das Protokoll „die Erklärung des vorläufigen Zuschlags mit der Bezeichnung des Erstehers“ enthält. Daher stammt der Begriff, den man immer wieder hört.
Vorläufig heißt nicht unsicher: Es heißt, dass der Akt, der das Eigentum überträgt, noch fehlt. Bei der offenen Versteigerung kommt ein weiterer Grund hinzu, weil die Zuweisung noch den in Art. 584 vorgesehenen Übergeboten ausgesetzt ist.
Was er mit sich bringt
Ab diesem Moment hat der Ersteher eine Frist, um den Preis zu hinterlegen. Die Frist steht in der Verkaufsanordnung und lässt sich nicht nach Belieben verlängern.
Wer die Frist nicht einhält, bekommt es mit Art. 587 zu tun: Der Richter stellt den Verlust des Zuschlags fest, die Kaution verfällt als Strafe, und es kommt zu einem neuen Verkauf. Ist der neue Preis zusammen mit der einbehaltenen Kaution niedriger als der frühere, muss der säumige Ersteher die Differenz zahlen.
Das ist keine symbolische Strafe, sondern eine Schuld, die die Kaution weit übersteigen kann.
Was der Zuschlag nicht bewirkt
Er macht Sie nicht zum Eigentümer. Er gibt Ihnen nicht die Schlüssel. Er bringt die Hypotheken nicht zum Erlöschen.
Alle drei Dinge geschehen mit dem Übertragungsdekret, nach der Zahlung. In der Zwischenzeit bleibt die Immobilie in der Verwaltung des gerichtlich bestellten Verwahrers, und Besichtigungen oder Zugänge laufen über ihn.