Adjudication
L’adjudication est le moment où le bien est attribué à celui qui a présenté la meilleure offre. Des obligations en découlent, au premier rang desquelles le versement du solde du prix. La propriété, elle, ne naît pas encore : elle arrive avec le décret de transfert.
Quand l’offre est acceptée
L’article 572 du Code de procédure civile distingue deux situations, et la différence est nette.
Offre égale ou supérieure à la valeur fixée dans l’ordonnance : « elle est acceptée sans autre formalité ». Il n’y a pas de marge d’appréciation, l’adjudication est due.
Offre inférieure, mais pas de plus d’un quart : ici, le juge peut procéder à la vente, et seulement à deux conditions — qu’il estime qu’il n’y a pas de possibilité sérieuse d’obtenir davantage par une nouvelle vente, et qu’aucune demande d’attribution n’ait été présentée par les créanciers.
En dessous de la limite du quart, l’offre n’est pas efficace : c’est ce que dit l’article 571, qui considère comme inefficace l’offre inférieure « de plus d’un quart au prix fixé dans l’ordonnance ».
S’il y a plusieurs offres
Des enchères s’ouvrent. L’article 573 prévoit que le juge invite dans tous les cas les offrants à enchérir sur l’offre la plus élevée.
Ce qui surprend, c’est la façon dont on détermine la meilleure. Le prix ne compte pas seul : le juge tient compte « du montant du prix, des cautions fournies, des formes, des modalités et des délais de paiement ainsi que de tout autre élément utile indiqué dans l’offre elle-même ».
Une offre légèrement plus basse mais assortie d’une caution plus élevée et d’un solde immédiat peut l’emporter sur une offre plus élevée avec paiement échelonné au délai maximal. Il vaut la peine de construire son offre en y pensant.
Pourquoi on dit « provisoire »
Dans les ventes déléguées à un professionnel, l’article 591-bis prévoit que le procès-verbal des opérations contienne « la déclaration de l’adjudication provisoire avec l’identification de l’adjudicataire ». C’est de là que vient le terme que l’on entend répéter.
Provisoire ne veut pas dire incertaine : cela veut dire qu’il manque encore l’acte qui transfère la propriété. Dans la vente aux enchères publiques, il y a une raison supplémentaire, car l’attribution reste exposée aux surenchères prévues par l’article 584.
Ce qu’elle implique
À partir de ce moment, l’adjudicataire dispose d’un délai pour déposer le prix. Le délai est indiqué dans l’ordonnance de vente et ne peut pas être prolongé à volonté.
Celui qui ne respecte pas le délai tombe sous le coup de l’article 587 : le juge prononce la déchéance, la caution est perdue à titre d’amende, et l’on procède à une nouvelle vente. Si le nouveau prix, ajouté à la caution confisquée, est inférieur au précédent, l’adjudicataire défaillant doit payer la différence.
Ce n’est pas une pénalité symbolique : c’est une dette qui peut largement dépasser la caution.
Ce que l’adjudication ne fait pas
Elle ne fait pas de vous le propriétaire. Elle ne vous donne pas les clés. Elle n’éteint pas les hypothèques.
Ces trois choses se produisent avec le décret de transfert, après le paiement. Entre-temps, le bien reste géré par le gardien judiciaire, et les visites ou les accès passent par lui.