Adjudicación
La adjudicación es el momento en que el bien se asigna a quien ha presentado la mejor oferta. A partir de ahí nacen obligaciones, la primera de todas el pago del saldo del precio. Todavía no nace la propiedad: esa llega con el decreto de transmisión.
Cuándo se acepta la oferta
El artículo 572 del Código de Procedimiento Civil distingue dos situaciones, y la diferencia es clara.
Oferta igual o superior al valor fijado en la orden: «se acepta sin más». No hay margen de valoración; la adjudicación es obligada.
Oferta inferior, pero no en más de una cuarta parte: aquí el juez puede proceder a la venta, y solo con dos condiciones — que considere que no hay una posibilidad seria de obtener más con una nueva venta, y que los acreedores no hayan presentado solicitudes de adjudicación en pago.
Por debajo del límite de la cuarta parte la oferta no es eficaz: lo dice el artículo 571, que considera ineficaz la oferta inferior «en más de una cuarta parte al precio fijado en la orden».
Si hay más de una oferta
Se abre una puja. El artículo 573 prevé que el juez invite en todo caso a los oferentes a una puja sobre la oferta más alta.
Lo que sorprende es cómo se determina la mejor. No cuenta solo el precio: el juez tiene en cuenta «el importe del precio, las fianzas prestadas, las formas, los modos y los plazos del pago, así como cualquier otro elemento útil indicado en la propia oferta».
Una oferta algo más baja pero con una fianza más alta y saldo inmediato puede ganar a una oferta más alta con pago fraccionado al plazo máximo. Vale la pena preparar la oferta teniéndolo en cuenta.
Por qué se dice «provisional»
En las ventas delegadas a un profesional, el artículo 591-bis establece que el acta de las operaciones contenga «la declaración de la adjudicación provisional con la identificación del adjudicatario». De ahí viene el término que se oye repetir.
Provisional no quiere decir incierta: quiere decir que todavía falta el acto que transmite la propiedad. En la venta con puja abierta hay además otra razón, porque la adjudicación sigue expuesta a las ofertas de mejora previstas en el artículo 584.
Qué implica
Desde ese momento el adjudicatario tiene un plazo para depositar el precio. El plazo se indica en la orden de venta y no se puede prorrogar a voluntad.
Quien no respeta el plazo se topa con el artículo 587: el juez declara la pérdida de la adjudicación, la fianza se pierde a título de multa y se pasa a una nueva venta. Si el nuevo precio, sumado a la fianza confiscada, es inferior al anterior, el adjudicatario incumplidor debe pagar la diferencia.
No es una penalización simbólica: es una deuda que puede superar con creces la fianza.
Lo que la adjudicación no hace
No te convierte en propietario. No te da las llaves. No extingue las hipotecas.
Las tres cosas ocurren con el decreto de transmisión, después del pago. Mientras tanto, el inmueble sigue bajo la gestión del custodio judicial, y las visitas o los accesos pasan por él.