Fehlender Energieausweis und fehlende Bezugsfertigkeitsbescheinigung: was das für Käufer bedeutet
Es ist nach Schwarzbauten und Nutzung durch Dritte das häufigste Risiko, und fast niemand erklärt es.
Von 13.474 Immobilien in der Versteigerung mit Analyse des Gutachtens haben 5.813 fehlende oder unvollständige Bescheinigungen: 43 %, zwei von fünf. Und doch landen „APE fehlt“ und „agibilità fehlt“ in derselben Zeile des Gutachtens, als wären sie dasselbe.
Das sind sie ganz und gar nicht.
Energieausweis: lästig, aber kein Problem
Der Energieausweis (Attestato di Prestazione Energetica, APE) gibt an, wie viel Energie die Immobilie verbraucht. Man erhält ihn von einem zugelassenen Fachmann, der eine Ortsbesichtigung vornimmt und die Bescheinigung hinterlegt: ein paar Tage Arbeit und einige Hundert Euro.
Fehlt er, wird er neu erstellt. Es gibt nichts zu legalisieren, nichts bei der Gemeinde zu beantragen und kein Risiko, dass es nicht geht.
Gut zu wissen: Der Energieausweis beschreibt keinen Zustand der Ordnungsmäßigkeit. Eine Immobilie der Klasse G ist völlig rechtmäßig, sie verbraucht nur viel. Eine niedrige Klasse im Gutachten ist kein juristisches Alarmsignal, sondern eine Information über die Kosten, die auf Sie zukommen.
Ob der Energieausweis dem Übertragungsdekret beigefügt werden muss, ist eine technische Frage, bei der man am besten den Delegierten fragt, denn die Praxis ist nicht einheitlich. Für den Käufer ändert sich wenig: Den Ausweis braucht man ohnehin zum Weiterverkaufen oder Vermieten, und er lässt sich neu erstellen.
Bezugsfertigkeitsbescheinigung: eine ganz andere Geschichte
Hier ändert sich alles.
Die Bezugsfertigkeitsbescheinigung (agibilità) — heute eine zertifizierte Meldung, früher eine Bewohnbarkeitsgenehmigung — bescheinigt, dass die Immobilie die Voraussetzungen für ihre Nutzung erfüllt: Raumhöhen, Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse, Anlagen, gesundheitliche Unbedenklichkeit. Es ist das Dokument, das besagt, dass man sich dort aufhalten kann.
Wenn Sie im Gutachten lesen, dass keine Bezugsfertigkeitsbescheinigung vorliegt, gibt es drei Möglichkeiten, und sie unterscheiden sich stark voneinander.
Sie wurde nie beantragt, aber die Voraussetzungen sind erfüllt. Das kommt bei alten Immobilien vor, die gebaut wurden, als die Praxis weniger streng war. Man reicht den Antrag ein, ein Fachmann bestätigt die Voraussetzungen, und die Sache ist erledigt. Das kostet Geld, ist aber eine Formalität.
Sie fehlt, weil die Immobilie die Voraussetzungen nicht erfüllt. Zu geringe Raumhöhen, Kellerräume, die als Wohnung genutzt werden, im Verhältnis zur Fläche zu kleine Fenster. Hier erhält man sie erst nach baulichen Eingriffen, und in manchen Fällen gar nicht.
Sie fehlt, weil ein Schwarzbau dahintersteckt. Die Bezugsfertigkeitsbescheinigung folgt der baurechtlichen Ordnungsmäßigkeit: Ist die Maßnahme nicht konform, gibt es sie nicht. In diesem Fall ist das Problem nicht die Bescheinigung, sondern das, was darunter liegt.
Welcher der drei Fälle vorliegt, sagt das Gutachten nicht. Das sagt ein Fachmann nach der Akteneinsicht bei der Gemeinde.
Warum es in der Praxis zählt
Das Darlehen. Banken verlangen die Bezugsfertigkeitsbescheinigung im Finanzierungsantrag. Ohne sie wird die Bearbeitung kompliziert oder kommt zum Stillstand — und sieht Ihr Plan ein Darlehen für den Restkaufpreis vor, muss das vor dem Gebot geprüft werden, nicht nach dem Zuschlag.
Der Weiterverkauf. Wer von Ihnen kauft, wird dieselben Unterlagen verlangen, die Sie hätten verlangen sollen. Eine Immobilie ohne Bezugsfertigkeitsbescheinigung lässt sich verkaufen, aber schlechter und nur an Käufer, die wissen, was sie kaufen.
Die Nutzung. Einer Immobilie, die die Voraussetzungen nicht erfüllt, fehlt nicht einfach ein Blatt Papier: Sie ist auf dem Papier nicht zum Wohnen geeignet. Der Abstand zwischen dieser Tatsache und „ich wohne trotzdem dort“ kann bei der ersten Kontrolle oder dem ersten Schadensfall teuer werden.
Die Vermietung. Beim Vermieten, vor allem mit registrierten Verträgen und zu Wohnzwecken, fällt das Fehlen ins Gewicht.
Worauf Sie im Gutachten achten sollten
Der Abschnitt zu den Unterlagen führt auf, was der Sachverständige gefunden hat und was nicht. Drei Dinge sollten Sie herausfiltern.
Die genaue Formulierung. „Nicht aufgefunden“ und „nicht erteilt“ sind keine Synonyme: Das Erste besagt, dass der Sachverständige sie nicht gefunden hat, das Zweite, dass sie nicht existiert. Der Unterschied ist enorm, und die Sachverständigen formulieren ihn sorgfältig.
Das Baujahr. Für Immobilien, die vor 1934 gebaut wurden oder jedenfalls sehr alt sind, gelten andere Regelungen, und das Fehlen der Bescheinigung kann ganz normal sein.
Ob der Sachverständige das Fehlen mit einer Abweichung in Verbindung bringt. Fehlt die Bescheinigung, weil ein Schwarzbau vorliegt, schreibt der Sachverständige das fast immer. Dieser Satz ist mehr wert als der ganze restliche Absatz.
Was die Behebung kostet
Niemand kann Ihnen vor der Prüfung eine Zahl nennen, aber Größenordnungen helfen bei der Entscheidung, ob man der Sache nachgehen sollte.
Ein Energieausweis kostet einige Hundert Euro. Ein Antrag auf Bezugsfertigkeit für eine Immobilie, die die Voraussetzungen erfüllt, kostet für Fachmann, Gebühren und Bestätigungen zusammen einige Tausend Euro. Eine Immobilie, die die Voraussetzungen nicht erfüllt, erfordert Arbeiten, und dann verlässt man den Papierkram und betritt die Baustelle.
Die einzige Möglichkeit, es vorher zu wissen, ist, einen Fachmann das Gutachten und die Genehmigungen prüfen zu lassen. Das kostet einen Bruchteil dessen, was es kostet, es hinterher herauszufinden.
Häufige Fragen
Kann ich in der Versteigerung eine Immobilie ohne Bezugsfertigkeitsbescheinigung kaufen? Ja. Die Übertragung erfolgt trotzdem. Das Problem ist nicht der Kauf, sondern die Nutzung, die Beleihung und der Weiterverkauf.
Der Energieausweis fehlt: Ist das schlimm? Nein. Ein zugelassener Fachmann erstellt ihn in wenigen Tagen neu.
Wer zahlt, um die Bezugsfertigkeitsbescheinigung zu erhalten? Der Käufer.
Ist das Fehlen der Bezugsfertigkeitsbescheinigung immer im Gutachten erkennbar? Fast immer, aber nicht garantiert: Die Analyse deckt einen Teil des Katalogs ab, und das Gutachten kann veraltet sein. Das Fehlen eines Hinweises ist keine Bestätigung der Ordnungsmäßigkeit.
Wenn die Immobilie bewohnt ist, heißt das, dass sie bezugsfertig ist? Nein. Dass jemand dort wohnt, sagt nichts über die Unterlagen aus.
Datenstand 15. September 2026, berechnet auf die aktuell angebotenen Immobilien mit vorliegender Analyse des Gutachtens. Der Filter nach Gutachten-Merkmal liefert „die Lose, bei denen unsere Analyse das Fehlen gemeldet hat“, nicht alle Lose, bei denen es fehlt: Die Abdeckung ist unvollständig, aber sehr präzise. Maßgeblich ist immer, was sich aus dem Gutachten und den Akten ergibt.