DPE et certificat d’habitabilité manquants : ce que cela implique pour l’acheteur
C’est le risque le plus répandu après les constructions irrégulières et l’occupation, et presque personne ne l’explique.
Sur 13 474 biens aux enchères disposant d’une analyse du rapport d’expertise, 5 813 présentent des certificats manquants ou incomplets : 43 %, deux sur cinq. Et pourtant, « l’APE manque » et « l’agibilità manque » se retrouvent sur la même ligne du rapport, comme s’il s’agissait de la même chose.
Ce n’est pas du tout le cas.
Le DPE : une contrariété, pas un problème
L’attestation de performance énergétique (APE, l’équivalent du DPE) indique combien le bien consomme. Elle est établie par un technicien habilité qui effectue une visite et dépose le certificat : quelques jours de travail et quelques centaines d’euros.
S’il manque, on le refait. Il n’y a rien à régulariser, rien à demander à la commune, aucun risque que ce soit impossible.
Il est bon de savoir que le DPE ne décrit pas un état de régularité : un bien classé G est parfaitement légal, il consomme simplement beaucoup. Trouver une mauvaise classe dans le rapport d’expertise n’est pas une alerte juridique, c’est une information sur les coûts que vous aurez.
La question de savoir si le DPE doit être annexé au décret de transfert est technique, et mieux vaut la poser au délégué, car la pratique n’est pas uniforme. Du point de vue de l’acheteur, cela change peu : le certificat est de toute façon nécessaire pour revendre ou louer, et il se refait.
Le certificat d’habitabilité : une tout autre histoire
Ici, tout change.
Le certificat d’habitabilité (agibilità) — aujourd’hui une déclaration certifiée, autrefois un permis d’habiter — atteste que le bien remplit les conditions pour être utilisé : hauteurs sous plafond, rapports d’éclairage et d’aération, installations, salubrité. C’est le document qui dit que c’est un endroit où l’on peut vivre.
Quand vous lisez dans le rapport d’expertise que le certificat d’habitabilité ne figure pas au dossier, il y a trois possibilités, très différentes les unes des autres.
Il n’a jamais été demandé, mais les conditions sont remplies. Cela arrive pour des biens anciens, construits quand la pratique était moins rigoureuse. On dépose le dossier, un technicien atteste sur l’honneur, et l’affaire est réglée. Cela a un coût, mais c’est une formalité.
Il n’existe pas parce que le bien ne remplit pas les conditions. Hauteurs insuffisantes, sous-sols utilisés comme logement, fenêtres trop petites par rapport à la surface. Ici, on ne l’obtient pas tant qu’on n’intervient pas sur le bien, et dans certains cas on ne l’obtient pas du tout.
Il n’existe pas parce qu’il y a une construction irrégulière en amont. Le certificat d’habitabilité suit la régularité de la construction : si les travaux ne sont pas conformes, il n’arrive pas. C’est le cas où le problème n’est pas le certificat, mais ce qu’il y a dessous.
Le rapport d’expertise ne dit pas de laquelle des trois situations il s’agit. C’est un technicien qui le dit, après l’accès aux documents en mairie.
Pourquoi cela compte, en pratique
Le prêt. Les banques demandent le certificat d’habitabilité dans le dossier de financement. Sans lui, l’instruction se complique ou s’arrête — et si votre projet prévoit un prêt pour le solde, il faut le vérifier avant de faire une offre, pas après l’adjudication.
La revente. Celui qui vous achètera le bien demandera les mêmes documents que vous auriez dû demander. Un bien sans certificat d’habitabilité se vend, mais il se vend moins bien, et à des acheteurs qui savent ce qu’ils achètent.
L’usage. Un bien qui ne remplit pas les conditions n’est pas simplement dépourvu d’un papier : c’est un bien qui, sur le papier, n’est pas apte à être habité. L’écart entre cela et « j’y habite quand même » peut coûter cher au premier contrôle ou au premier sinistre.
La location. Pour louer, surtout avec des baux enregistrés et à usage d’habitation, l’absence du certificat pèse lourd.
Ce qu’il faut chercher dans le rapport d’expertise
La section consacrée à la documentation énumère ce que l’expert a trouvé et ce qu’il n’a pas trouvé. Trois éléments à isoler.
La formule exacte. « Non retrouvé » et « non délivré » ne sont pas synonymes : la première formule dit que l’expert ne l’a pas trouvé, la seconde qu’il n’existe pas. La différence est énorme, et les experts la formulent avec soin.
La date de construction. Les biens antérieurs à 1934, ou en tout cas très anciens, relèvent de régimes différents, et l’absence du certificat peut être tout à fait normale.
Si l’expert relie l’absence à une non-conformité. Quand le certificat manque parce qu’il y a une construction irrégulière, l’expert l’écrit presque toujours. Cette phrase vaut plus que tout le reste du paragraphe.
Combien coûte la régularisation
Personne ne peut vous donner un chiffre avant la vérification, mais les ordres de grandeur aident à décider s’il faut creuser.
Un DPE, c’est quelques centaines d’euros. Un dossier d’habitabilité pour un bien qui remplit les conditions, ce sont quelques milliers d’euros, entre technicien, droits et attestations. Un bien qui ne remplit pas les conditions exige des travaux, et là, on quitte le dossier administratif pour entrer sur le chantier.
Le seul moyen de le savoir avant est de faire examiner le rapport d’expertise et les autorisations par un technicien. Cela coûte une fraction de ce que coûte la découverte après coup.
Questions fréquentes
Puis-je acheter aux enchères un bien sans certificat d’habitabilité ? Oui. Le transfert a lieu malgré tout. Le problème n’est pas d’acheter, c’est d’utiliser le bien, de l’hypothéquer et de le revendre.
Le DPE manque : est-ce grave ? Non. Un technicien habilité le refait en quelques jours.
Qui paie pour obtenir le certificat d’habitabilité ? L’acheteur.
L’absence de certificat d’habitabilité se voit-elle toujours dans le rapport d’expertise ? Presque toujours, mais ce n’est pas garanti : l’analyse couvre une partie du catalogue et le rapport d’expertise peut être ancien. L’absence de signalement ne vaut pas confirmation de régularité.
Si le bien est habité, cela veut-il dire qu’il est habitable ? Non. Que quelqu’un y vive ne dit rien de la situation documentaire.
Données au 15 septembre 2026, calculées sur les biens actifs disposant d’une analyse du rapport d’expertise. Le filtre par étiquette d’expertise renvoie « les lots où notre analyse a signalé l’absence », et non tous les lots qui en sont concernés : la couverture est partielle et de haute précision. Ce qui ressort du rapport d’expertise et des actes prévaut toujours.