Certificado energético y certificado de habitabilidad ausentes: qué implica para quien compra
Es el riesgo más extendido después de las obras ilegales y la ocupación, y casi nadie lo explica.
De 13.474 inmuebles en subasta con análisis del informe pericial, 5813 tienen certificados ausentes o incompletos: el 43 %, dos de cada cinco. Y aun así «falta el APE» y «falta la agibilità» acaban en la misma línea del informe como si fueran lo mismo.
No lo son en absoluto.
Certificado energético: una molestia, no un problema
El certificado de eficiencia energética (Attestato di Prestazione Energetica, APE) indica cuánto consume el inmueble. Lo emite un técnico habilitado que hace una visita y deposita el certificado: unos días de trabajo y unos cientos de euros.
Si falta, se rehace. No hay nada que regularizar, nada que pedir al ayuntamiento, ningún riesgo de que no se pueda hacer.
Conviene saber que el certificado energético no describe un estado de regularidad: un inmueble con calificación G es perfectamente legal, solo consume mucho. Encontrar una calificación baja en el informe pericial no es una alarma jurídica, es una información sobre los costes que tendrás.
Si el certificado energético debe adjuntarse al decreto de transmisión es una cuestión técnica que conviene consultar con el delegado, porque la práctica no es uniforme. Desde el punto de vista de quien compra cambia poco: el certificado se necesita de todos modos para revender o alquilar, y se rehace.
Habitabilidad: otra historia muy distinta
Aquí todo cambia por completo.
La habitabilidad (agibilità) — hoy una declaración certificada, antes una licencia de habitabilidad — certifica que el inmueble cumple los requisitos para ser utilizado: alturas, relación de iluminación y ventilación, instalaciones, salubridad. Es el documento que dice que ese es un lugar donde se puede vivir.
Cuando lees en el informe pericial que no consta la habitabilidad, las posibilidades son tres, y son muy distintas entre sí.
Nunca se solicitó, pero se cumplen los requisitos. Pasa con inmuebles antiguos, construidos cuando la práctica era menos rigurosa. Se presenta el expediente, un técnico lo certifica y se cierra. Cuesta dinero, pero es un trámite.
No existe porque el inmueble no cumple los requisitos. Alturas insuficientes, sótanos destinados a vivienda, ventanas demasiado pequeñas para la superficie. Aquí no se obtiene hasta que se interviene en el inmueble, y en algunos casos no se obtiene nunca.
No existe porque detrás hay una obra ilegal. La habitabilidad sigue a la regularidad urbanística: si la obra no es conforme, no llega. Es el caso en que el problema no es el certificado, sino lo que hay debajo.
Cuál de los tres casos es no lo dice el informe pericial. Lo dice un técnico después de acceder al expediente en el ayuntamiento.
Por qué importa, en la práctica
El préstamo hipotecario. Los bancos piden la habitabilidad en el expediente de financiación. Sin ella, el estudio se complica o se detiene — y si tu plan incluye un préstamo para el saldo, hay que comprobarlo antes de pujar, no después de la adjudicación.
La reventa. Quien te compre pedirá los mismos documentos que tendrías que haber pedido tú. Un inmueble sin habitabilidad se vende, pero se vende peor y a quien sabe lo que está comprando.
El uso. A un inmueble que no cumple los requisitos no le falta simplemente un papel: es un inmueble que, sobre el papel, no es apto para vivir en él. La distancia entre esto y «vivo allí de todos modos» puede salir cara en la primera inspección o en el primer siniestro.
El alquiler. Para alquilar, sobre todo con contratos registrados y para uso de vivienda, la falta pesa.
Qué buscar en el informe pericial
La sección sobre la documentación enumera lo que el perito ha encontrado y lo que no. Tres cosas que aislar.
La fórmula exacta. «No localizado» y «no expedido» no son sinónimos: la primera dice que el perito no lo ha encontrado, la segunda que no existe. La diferencia es enorme y los peritos la redactan con cuidado.
La fecha de construcción. Los inmuebles anteriores a 1934, o en todo caso muy antiguos, tienen regímenes distintos, y la falta del certificado puede ser algo normal.
Si el perito relaciona la falta con una irregularidad. Cuando el certificado falta porque hay una obra ilegal, el perito casi siempre lo escribe. Esa frase vale más que todo el resto del párrafo.
Cuánto cuesta arreglarlo
Nadie puede darte una cifra antes de la comprobación, pero los órdenes de magnitud ayudan a decidir si profundizar.
Un certificado energético son unos cientos de euros. Un expediente de habitabilidad para un inmueble que cumple los requisitos son unos miles, entre técnico, tasas y certificaciones. Un inmueble que no cumple los requisitos necesita obras, y ahí se sale del trámite documental y se entra en la obra.
La única forma de saberlo antes es que un técnico revise el informe pericial y los títulos. Cuesta una fracción de lo que cuesta descubrirlo después.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar en subasta un inmueble sin habitabilidad? Sí. La transmisión se produce igualmente. El problema no es comprar, es usar, hipotecar y revender.
Falta el certificado energético: ¿es grave? No. Un técnico habilitado lo rehace en pocos días.
¿Quién paga para obtener la habitabilidad? Quien compra.
¿La falta de habitabilidad se ve siempre en el informe pericial? Casi siempre, pero no está garantizado: el análisis cubre una parte del catálogo y el informe pericial puede estar desactualizado. La ausencia de un aviso no equivale a una confirmación de regularidad.
Si el inmueble está habitado, ¿significa que es habitable? No. Que alguien viva en él no dice nada sobre la situación documental.
Datos a 15 de septiembre de 2026, calculados sobre los inmuebles activos con análisis del informe pericial disponible. El filtro por etiqueta pericial devuelve «los lotes en los que nuestro análisis ha señalado la falta», no todos los lotes en los que falta: la cobertura es parcial y de alta precisión. Prevalece siempre lo que resulte del informe pericial y de las actuaciones.