缺少能源性能证书和可居住证明：对买方意味着什么
这是继违章建筑和房产被占用之后最普遍的风险，却几乎没有人解释清楚。
在 13,474 处已有评估报告分析的拍卖房产中，5,813 处存在证书缺失或不完整的情况：占 43%，即五分之二。然而，“缺少 APE”和“缺少 agibilità”却常常在评估报告的同一行里出现，仿佛是一回事。
其实完全不是。
能源性能证书：麻烦，但不是问题
能源性能证书（Attestato di Prestazione Energetica，APE）说明房产的能耗水平。它由具备资质的技术人员实地查看后出具并备案：只需几天时间和几百欧元。
如果缺少，重新办理即可。没有什么需要补办合规的，也无需向市政部门申请，不存在办不下来的风险。
需要了解的是，能源性能证书并不说明房产是否合规：G 级房产完全合法，只是能耗很高。在评估报告中看到能效等级很低，并不是法律上的警报，而是关于您将来要承担的费用的信息。
能源性能证书是否必须附在过户裁定之后，是一个技术问题，最好咨询受托人，因为各地做法并不统一。从买方的角度看，影响不大：无论如何，转售或出租都需要这份证书，而且可以重新办理。
可居住证明：完全是另一回事
到这里，情况就完全不同了。
可居住证明（agibilità）——现在是一项经认证的申报，过去称为居住许可——证明房产符合使用条件：层高、采光通风比例、各类设施、卫生条件。这是一份证明“这里可以住人”的文件。
当您在评估报告中读到“未见可居住证明”时，存在三种可能，而且彼此差别很大。
从未申请过，但符合条件。这种情况多见于老房子，建造时的规范没那么严格。提交申请，由技术人员出具证明，事情就了结了。需要花钱，但只是走个手续。
之所以没有，是因为房产不符合条件。层高不足、把地下室用作住房、窗户相对于面积太小。在这种情况下，除非对房产进行改造，否则无法取得，有些情况下则根本无法取得。
之所以没有，是因为背后存在违章建筑。可居住证明以建筑合规为前提：如果工程不合规，就拿不到证明。在这种情况下，问题不在于证书本身，而在于其背后的违规。
属于三种情况中的哪一种，评估报告不会告诉您。要由技术人员在市政部门查阅档案后才能判断。
实际上为什么重要
按揭贷款。银行在贷款申请中会要求提供可居住证明。没有这份证明，审核就会变得复杂甚至停滞——如果您的计划是用贷款支付尾款，就必须在出价前核实，而不是等到竞得之后。
转售。将来从您手中购买的人，会要求您当初本应要求的同样文件。没有可居住证明的房产也能卖，但会卖得更差，而且只能卖给清楚自己在买什么的人。
使用。不符合条件的房产并不只是少了一张纸：在纸面上，它就是一处不适合居住的房产。这与“我照住不误”之间的差距，可能在第一次检查或第一次理赔时让您付出高昂代价。
出租。如果要出租，尤其是签订登记租约并用于居住，缺少这份证明影响很大。
在评估报告中要找什么
关于文件资料的章节会列出评估专家找到了什么、没找到什么。要从中挑出三点。
确切的措辞。“未能查到”和“未曾签发”并不是同义词：前者是说评估专家没有找到，后者是说根本不存在。区别巨大，评估专家措辞时也很谨慎。
建造日期。1934 年以前建造的房产，或者总之非常老旧的房产，适用不同的制度，缺少证书可能再正常不过。
评估专家是否把证书缺失与不合规情况联系起来。如果证书缺失是因为存在违章建筑，评估专家几乎总会写明。这句话比整段其他内容都更有价值。
解决需要多少钱
在核实之前，谁也无法给您一个确切数字，但了解大致量级有助于决定是否值得深入调查。
一份能源性能证书只要几百欧元。为符合条件的房产办理可居住证明，算上技术人员费用、规费和各项证明，需要几千欧元。不符合条件的房产则需要施工改造，这时就不再是办手续，而是进入工地了。
事先弄清楚的唯一办法，是请技术人员审阅评估报告和各项许可。花费只是事后才发现所需代价的一小部分。
常见问题
我可以在拍卖中购买没有可居住证明的房产吗？可以。过户照常进行。问题不在于买，而在于使用、抵押和转售。
缺少能源性能证书，严重吗？不严重。具备资质的技术人员几天内就能重新办好。
取得可居住证明的费用由谁承担？由买方承担。
缺少可居住证明，在评估报告中总能看出来吗？几乎总能，但并不保证：分析只覆盖部分拍品目录，而且评估报告可能已经过时。没有提示，并不等于确认合规。
如果房子有人住，是否就说明它可以居住？不是。有人住在里面，并不能说明文件方面的情况。
数据截至 2026 年 9 月 15 日，基于已有评估报告分析、正在拍卖的房产计算。按评估标签筛选，返回的是“我们的分析标出了证书缺失的拍品”，而不是所有缺少证书的拍品：覆盖范围有限，但准确度很高。一切以评估报告和程序文件中的内容为准。