Ein Gebot abgeben: das gültige Mindestgebot und die Kaution
Ein Gebot bei einer Gerichtsversteigerung abzugeben, hat nichts mit einem Kaufangebot gemein. Es ist keine Verhandlung, es gibt kein Gegenüber, mit dem man feilschen kann, und vor allem gibt es kein Zurück.
Drei Regeln entscheiden, ob Ihr Gebot etwas zählt. Sie stehen in Art. 571 der Zivilprozessordnung, und es lohnt sich, sie zu kennen, bevor Sie eine Zahl hinschreiben.
Wie viel Sie mindestens bieten können
Das ist die Regel, die kaum jemand richtig erklärt: Das Gebot ist unwirksam, wenn es mehr als ein Viertel unter dem in der Verkaufsanordnung festgesetzten Preis liegt.
In der Praxis: Beträgt der Ausgangspreis 100.000 Euro, liegt das gültige Mindestgebot bei 75.000. Mit 74.000 geben Sie kein niedriges Gebot ab, sondern ein Gebot, das es nicht gibt — es wird schlicht verworfen.
Das ist in beide Richtungen gut zu wissen. Einerseits zeigt es Ihnen, dass es unter dem Ausgangspreis einen echten Spielraum gibt und dass es verschenktes Geld ist, den vollen Preis zu bieten, wenn es nicht nötig ist. Andererseits verhindert es, dass Sie eine Gelegenheit mit einer Zahl verspielen, die nicht einmal gelesen wird.
Aber Vorsicht: Das Mindestgebot garantiert nicht den Zuschlag. Gehen mehrere Gebote ein, wird unter den Bietern versteigert, und dann zählt, wer am meisten bietet.
Die Kaution beträgt 10 % Ihres Gebots
Eine weitere Regel, die oft falsch gelesen wird: Die Kaution beträgt nicht 10 % des Ausgangspreises, sondern mindestens ein Zehntel des von Ihnen gebotenen Preises.
Bei einem Ausgangspreis von 100.000 und einem Gebot von 75.000 beträgt die Kaution mindestens 7.500, nicht 10.000. Bieten Sie 110.000, sind es mindestens 11.000.
Die Modalitäten legt die Verkaufsanordnung fest: fast immer per Überweisung, wobei die Gutschrift innerhalb der Frist erfolgen muss. Eine am Vortag des Fristablaufs abgeschickte Überweisung ist keine eingegangene Überweisung, und das ist einer der banalsten Wege, eine Versteigerung zu verlieren.
Erhalten Sie den Zuschlag nicht, wird Ihnen die Kaution zurückerstattet. Erhalten Sie ihn und zahlen dann den Restkaufpreis nicht, verlieren Sie sie — als Strafe, wie es im Gesetz heißt.
Das Gebot ist unwiderruflich
Das Gesetz sagt es in einer Zeile: Das Gebot ist unwiderruflich, und es erlischt nur in zwei Fällen: wenn der Richter die offene Versteigerung (incanto) anordnet oder wenn seit der Abgabe hundertzwanzig Tage vergangen sind und das Gebot in der Zwischenzeit nicht angenommen wurde.
Hundertzwanzig Tage sind vier Monate, in denen Sie an eine Zahl gebunden sind, die Sie einmal hingeschrieben haben.
Das bedeutet: Zwischen dem Moment, in dem Sie es einreichen, und dem, in dem der Umschlag geöffnet wird, können Sie es sich nicht anders überlegen. Sie können es nicht zurückziehen, weil Sie etwas Besseres gefunden haben, weil die Bank Schwierigkeiten macht oder weil Sie bei einem erneuten Besuch vor Ort etwas gesehen haben, das Ihnen nicht gefällt.
Deshalb müssen alle Prüfungen — Besichtigung, Gutachten, Berechnungen, Bank — vorher erledigt werden. Danach gibt es keine Due-Diligence-Phase mehr, sondern nur noch eine Verpflichtung.
Wie man es konkret einreicht
Heute laufen fast alle Verkäufe online ab, über das Portale delle Vendite Pubbliche und den beauftragten Betreiber, der in der Bekanntmachung genannt ist.
Der Ablauf, in der Form, die Sie in den meisten Fällen antreffen:
Sie füllen das Gebot auf dem Portal des Betreibers aus und identifizieren sich mit SPID oder mit digitaler Signatur und PEC. Sie geben Ihre Daten, das Los, den gebotenen Preis und die Zahlungsbedingungen an. Sie fügen die in der Bekanntmachung verlangten Unterlagen bei.
Sie zahlen die Kaution auf die in der Anordnung angegebene Weise und auf die dort genannte IBAN und achten darauf, dass sie innerhalb der Frist gutgeschrieben ist.
Sie übermitteln alles innerhalb der in der Bekanntmachung festgesetzten Frist. Das ist die Frist, nicht „der Morgen der Versteigerung“: In vielen Verfahren muss das Gebot bis zu einer bestimmten Uhrzeit am Vortag eingereicht werden.
Es gibt noch die analoge Form, mit dem Gebot in einem verschlossenen Umschlag, der bei der Geschäftsstelle des Gerichts hinterlegt wird, aber sie ist inzwischen eine Randerscheinung: Welche der beiden gilt, steht in der Bekanntmachung.
Jede Bekanntmachung hat ihre Besonderheiten, und sie geht immer vor. Wenn etwas nicht stimmt, ist der mit dem Verkauf Beauftragte der richtige Ansprechpartner, nicht der Verwahrer.
Die Fehler, die die Versteigerung kosten
Es sind fast immer dieselben, und sie sind alle vermeidbar.
Die verspätete Kaution. Die Überweisung sollte mit Tagen Vorlauf veranlasst werden, nicht mit Stunden.
Unvollständige Unterlagen. Die Bekanntmachung führt auf, was beizufügen ist: Fehlt ein Dokument, ist das Gebot fehlerhaft.
Die falsch gelesene Frist. Die Frist für das Gebot und der Termin der Versteigerung sind zwei verschiedene Dinge, und es kommt auf die erste an.
Das ganze Budget bieten. Nach dem Zuschlag kommen Steuern, die Vergütung des Delegierten und Kosten. Wer sein Maximum auf Basis des Ausgangspreises berechnet, hat dann nicht das Geld, um abzuschließen, und genau da geht die Kaution verloren.
Häufige Fragen
Kann ich weniger als den Ausgangspreis bieten? Ja, bis zu 75 % des in der Anordnung angegebenen Preises. Unter dieser Schwelle ist das Gebot unwirksam.
Wie viel Kaution muss ich leisten? Mindestens 10 % des von Ihnen gebotenen Preises, auf die in der Verkaufsanordnung festgelegte Weise.
Kann ich das Gebot zurückziehen? Nein, außer in den gesetzlich vorgesehenen Fällen. Es ist ab dem Moment der Abgabe als bindend zu betrachten.
Erhalte ich als einziger Bieter automatisch den Zuschlag? Nicht automatisch. Der Richter kann den Verkauf trotzdem aussetzen, wenn er den gebotenen Preis für erheblich niedriger als den angemessenen hält.
Brauche ich für das Gebot einen Anwalt oder einen Notar? Nein. Sie können es selbst einreichen. Ein Fachmann ist allenfalls vorher sinnvoll, um das Gutachten zu lesen und die Risiken einzuschätzen.
Darf der Schuldner mitbieten? Nein. Das Gesetz schließt es ausdrücklich aus.
Dieser Ratgeber beschreibt den allgemeinen Rahmen. Fristen, Zahlungsmodalitäten der Kaution und erforderliche Unterlagen legt die Verkaufsanordnung fest, und sie stehen in der Bekanntmachung: Maßgeblich ist immer diese.