Hacer una oferta: el mínimo válido y la fianza
Presentar una oferta en una subasta judicial no se parece a hacer una propuesta de compra. No es una negociación, no hay una contraparte con la que regatear y, sobre todo, no hay vuelta atrás.
Tres reglas deciden si tu oferta vale algo. Están en el art. 571 del Código de Procedimiento Civil y vale la pena conocerlas antes de escribir una cifra.
Cuánto puedes ofrecer como mínimo
Es la regla que casi nadie explica bien: la oferta no es eficaz si es inferior en más de una cuarta parte al precio fijado en la orden de venta.
En la práctica: si el precio de salida es de 100.000 euros, la oferta mínima válida es de 75.000. Con 74.000 no estás haciendo una oferta baja, estás haciendo una oferta que no existe — simplemente se descarta.
Es bueno saberlo en las dos direcciones. Por un lado, te dice que hay un margen real por debajo del precio de salida y que ofrecer el precio completo cuando no hace falta es regalar dinero. Por otro, te evita desperdiciar una oportunidad con una cifra que ni siquiera se va a leer.
Pero cuidado: ofrecer el mínimo no garantiza la adjudicación. Si llegan varias ofertas se abre una puja entre los oferentes, y ahí cuenta quién ofrece más.
La fianza es el 10 % de lo que ofreces
Otra regla que se lee mal: la fianza no es el 10 % del precio de salida, es no inferior a la décima parte del precio que propones tú.
Con un precio de salida de 100.000 y una oferta de 75.000, la fianza es de al menos 7500, no de 10.000. Si ofreces 110.000, es de al menos 11.000.
La forma de pago la establece la orden de venta: casi siempre transferencia, con plazos de abono que deben caber dentro del plazo. Una transferencia enviada el día antes del vencimiento no es una transferencia recibida, y es una de las formas más tontas de perder una subasta.
Si no te adjudicas el bien, se te devuelve la fianza. Si te lo adjudicas y luego no pagas el saldo, la pierdes — a título de multa, dice el código.
La oferta es irrevocable
El código lo dice en una línea: la oferta es irrevocable, y solo decae en dos casos: si el juez ordena la subasta con puja abierta (incanto), o si han transcurrido ciento veinte días desde su presentación sin que la oferta haya sido aceptada entretanto.
Ciento veinte días son cuatro meses en los que estás vinculado a una cifra que escribiste una vez.
Esto significa que entre el momento en que la presentas y el momento en que se abre el sobre no puedes cambiar de idea. No puedes retirarla porque has encontrado algo mejor, porque el banco ha puesto pegas o porque al volver al inmueble viste algo que no te gusta.
Por eso todas las comprobaciones — visita, informe pericial, cuentas, banco — hay que hacerlas antes. Después ya no hay una fase de due diligence: solo hay un compromiso.
Cómo se presenta, en concreto
Hoy la práctica totalidad de las ventas son telemáticas y pasan por el Portale delle Vendite Pubbliche y por el gestor designado, indicado en el anuncio.
El proceso, en la forma que encontrarás en la mayoría de los casos:
Se rellena la oferta en el portal del gestor, identificándose con SPID o con firma digital y PEC. Se indican los datos propios, el lote, el precio ofrecido y las condiciones de pago. Se adjunta la documentación que exige el anuncio.
Se deposita la fianza en la forma y en el IBAN indicados en la orden, procurando que conste abonada dentro del plazo.
Se envía todo dentro del plazo fijado por el anuncio. El plazo es ese, no «la mañana de la puja»: en muchos procedimientos la oferta debe presentarse antes de la hora fijada del día anterior.
Sigue existiendo la forma presencial, con la oferta en sobre cerrado depositada en la secretaría del juzgado, pero ya es residual: cuál de las dos se aplica lo dice el anuncio.
Cada anuncio tiene sus particularidades, y prevalece siempre. Si algo no cuadra, la persona con la que hay que contactar es el delegado para la venta, no el custodio.
Los errores que cuestan la subasta
Casi siempre son los mismos, y todos se pueden evitar.
La fianza que llega tarde. La transferencia hay que ordenarla con días de margen, no con horas.
Los documentos incompletos. El anuncio enumera qué hay que adjuntar: si falta un documento, la oferta es irregular.
El plazo mal leído. El vencimiento de la oferta y la fecha de la puja son dos cosas distintas, y la que cuenta es la primera.
Ofrecer todo el presupuesto. Después de la adjudicación llegan los impuestos, los honorarios del delegado y los gastos. Quien calcula su máximo sobre el precio de salida se encuentra sin dinero para cerrar, y ahí se pierde la fianza.
Preguntas frecuentes
¿Puedo ofrecer menos que el precio de salida? Sí, hasta el 75 % del precio indicado en la orden. Por debajo de ese umbral la oferta no es eficaz.
¿Cuánta fianza tengo que depositar? Al menos el 10 % del precio que ofreces, en la forma establecida en la orden de venta.
¿Puedo retirar la oferta? No, salvo en los casos previstos por el código. Hay que considerarla vinculante desde el momento en que la presentas.
Si soy el único oferente, ¿me lo adjudico automáticamente? No automáticamente. El juez puede, de todos modos, suspender la venta si considera que el precio ofrecido es notablemente inferior al justo.
¿Hace falta un abogado o un notario para hacer la oferta? No. Se puede presentar personalmente. Un profesional sirve, en todo caso, antes, para leer el informe pericial y valorar los riesgos.
¿Puede participar el deudor? No. El código lo excluye expresamente.
Esta guía describe el marco general. Los plazos, la forma de depositar la fianza y los documentos necesarios los establece la orden de venta y se indican en el anuncio: prevalece siempre este.