Faire une offre : le minimum valable et la caution
Présenter une offre dans une vente aux enchères judiciaire ne ressemble pas à faire une proposition d’achat. Ce n’est pas une négociation, il n’y a pas de contrepartie avec qui marchander et, surtout, on ne revient pas en arrière.
Trois règles décident si votre offre vaut quelque chose. Elles figurent à l’art. 571 du Code de procédure civile et il vaut la peine de les connaître avant d’écrire un chiffre.
Combien vous pouvez offrir au minimum
C’est la règle que presque personne n’explique bien : l’offre n’est pas efficace si elle est inférieure de plus d’un quart au prix fixé dans l’ordonnance de vente.
En pratique : si la mise à prix est de 100 000 euros, l’offre minimale valable est de 75 000. À 74 000, vous ne faites pas une offre basse, vous faites une offre qui n’existe pas — elle est tout simplement écartée.
C’est bon à savoir dans les deux sens. D’un côté, cela vous indique qu’il existe une vraie marge sous la mise à prix, et qu’offrir le prix plein quand ce n’est pas nécessaire, c’est de l’argent donné. De l’autre, cela vous évite de gâcher une occasion avec un chiffre qui ne sera même pas lu.
Attention toutefois : offrir le minimum ne garantit pas l’adjudication. Si plusieurs offres arrivent, des enchères s’ouvrent entre les offrants, et c’est alors celui qui offre le plus qui l’emporte.
La caution représente 10 % de ce que vous offrez
Autre règle souvent mal lue : la caution n’est pas de 10 % de la mise à prix, elle est au moins égale au dixième du prix que vous proposez.
Avec une mise à prix de 100 000 et une offre de 75 000, la caution est d’au moins 7 500, et non de 10 000. Si vous offrez 110 000, elle est d’au moins 11 000.
Les modalités sont fixées par l’ordonnance de vente : presque toujours un virement, qui doit être crédité dans le délai imparti. Un virement parti la veille de l’échéance n’est pas un virement arrivé, et c’est l’une des façons les plus banales de perdre une vente.
Si vous ne remportez pas le bien, la caution vous est restituée. Si vous le remportez et que vous ne versez pas ensuite le solde, vous la perdez — à titre d’amende, dit le code.
L’offre est irrévocable
Le code le dit en une ligne : l’offre est irrévocable, et elle ne devient caduque que dans deux cas : si le juge ordonne la vente aux enchères publiques (incanto), ou si cent vingt jours se sont écoulés depuis son dépôt sans que l’offre ait été acceptée entre-temps.
Cent vingt jours, ce sont quatre mois pendant lesquels vous êtes lié par un chiffre que vous avez écrit une fois.
Cela signifie qu’entre le moment où vous la déposez et celui où l’enveloppe est ouverte, vous ne pouvez pas changer d’avis. Vous ne pouvez pas la retirer parce que vous avez trouvé mieux, parce que la banque a fait des difficultés ou parce qu’en retournant sur place vous avez vu quelque chose qui ne vous plaît pas.
C’est pourquoi toutes les vérifications — visite, rapport d’expertise, calculs, banque — doivent être faites avant. Après, il n’y a plus de phase de due diligence : il n’y a plus qu’un engagement.
Comment la présenter, concrètement
Aujourd’hui, la quasi-totalité des ventes se fait en ligne et passe par le Portale delle Vendite Pubbliche et par le gestionnaire désigné, indiqué dans l’avis.
Le parcours, sous la forme que vous rencontrerez dans la plupart des cas :
On remplit l’offre sur le portail du gestionnaire, en s’identifiant avec SPID ou avec une signature numérique et une PEC. On indique ses données, le lot, le prix offert et les conditions de paiement. On joint les documents demandés par l’avis.
On verse la caution selon les modalités et sur l’IBAN indiqués dans l’ordonnance, en veillant à ce qu’elle soit créditée dans le délai.
On transmet le tout avant l’échéance fixée par l’avis. Le délai, c’est celui-là, pas « le matin de la vente » : dans de nombreuses procédures, l’offre doit être déposée avant l’heure fixée la veille.
La forme analogique existe encore, avec l’offre sous enveloppe fermée déposée au greffe, mais elle est désormais résiduelle : c’est l’avis qui indique laquelle des deux s’applique.
Chaque avis a ses spécificités, et c’est toujours lui qui prévaut. Si quelque chose ne colle pas, la personne à contacter est le délégué à la vente, pas le gardien.
Les erreurs qui coûtent la vente
Ce sont presque toujours les mêmes, et elles sont toutes évitables.
La caution qui arrive en retard. Le virement doit être ordonné avec des jours de marge, pas des heures.
Les documents incomplets. L’avis énumère ce qu’il faut joindre : s’il manque un document, l’offre est irrégulière.
Le délai mal lu. L’échéance de l’offre et la date de la vente sont deux choses différentes, et c’est la première qui compte.
Offrir tout son budget. Après l’adjudication viennent les droits, les honoraires du délégué et les frais. Celui qui calcule son maximum sur la mise à prix se retrouve sans l’argent pour conclure, et c’est là que l’on perd la caution.
Questions fréquentes
Puis-je offrir moins que la mise à prix ? Oui, jusqu’à 75 % du prix indiqué dans l’ordonnance. En dessous de ce seuil, l’offre n’est pas efficace.
Combien dois-je verser de caution ? Au moins 10 % du prix que vous offrez, selon les modalités fixées dans l’ordonnance de vente.
Puis-je retirer mon offre ? Non, sauf dans les cas prévus par le code. Elle doit être considérée comme contraignante dès le moment où vous la présentez.
Si je suis le seul offrant, est-ce que je remporte automatiquement le bien ? Pas automatiquement. Le juge peut tout de même suspendre la vente s’il estime que le prix offert est nettement inférieur au juste prix.
Faut-il un avocat ou un notaire pour faire l’offre ? Non. Vous pouvez la présenter vous-même. Un professionnel est utile, le cas échéant, avant, pour lire le rapport d’expertise et évaluer les risques.
Le débiteur peut-il participer ? Non. Le code l’exclut expressément.
Ce guide décrit le cadre général. Les délais, les modalités de versement de la caution et les documents requis sont fixés par l’ordonnance de vente et indiqués dans l’avis : c’est toujours lui qui prévaut.