Die Besichtigung der Immobilie: worauf Sie achten sollten, der Reihe nach
Meist haben Sie nur eine Besichtigung, sie dauert zwischen zwanzig Minuten und einer Stunde, der Verwahrer wartet, und vielleicht wartet nach Ihnen schon jemand anderes. Es ist kein zweiter Termin wie auf dem freien Markt: Das ist er.
Es lohnt sich zu wissen, wonach Sie suchen, denn vor Ort fällt es einem nicht ein.
Das ist keine Liste von Dingen, auf die man allgemein achtet — die kennen Sie. Es ist die Liste der Dinge, die bei Versteigerungen am teuersten werden, wenn sie übersehen werden.
Zuerst: Lesen Sie das Gutachten und nehmen Sie es mit
Die Besichtigung dient dazu, das Gutachten zu überprüfen, nicht es zu ersetzen. Wenn Sie kommen, ohne es gelesen zu haben, sehen Sie sich eine Wohnung an wie jede andere Wohnung und übersehen genau die Stellen, an denen Dokument und Wirklichkeit auseinandergehen.
Notieren Sie sich vorab drei oder vier Dinge, die Sie prüfen wollen: den Grundriss im Vergleich zu den echten Wänden, den vom Sachverständigen beschriebenen Zustand im Vergleich zu dem, was Sie sehen, und jede Abweichung, die das Gutachten meldet. Diese sollten Sie zuerst ansehen, denn nur bei ihnen haben Sie schon einen begründeten Verdacht.
Nehmen Sie den Katastergrundriss ausgedruckt mit. Ihn vor Ort abzugleichen, ist die mit Abstand ergiebigste Prüfung.
Der Grundriss im Vergleich zu den Wänden
Das ist die erste und ergiebigste Prüfung: Zählen Sie die Zimmer, schauen Sie, wo die Türen sind, prüfen Sie, wo die Wände verlaufen.
Die häufigsten Abweichungen sind banal und teuer: ein Nebenraum, der zum Schlafzimmer umgebaut wurde, eine geschlossene Veranda, ein bewohnbar gemachter Dachboden, eine Garage, die zum Hobbyraum geworden ist, eine versetzte Wand. Auf dem Papier hat die Immobilie eine Form, innen eine andere.
Das Problem ist nicht ästhetischer Natur. Eine planungsrechtliche Abweichung macht die Immobilie nicht konform, und solange sie nicht legalisiert ist, können Sie sie weder weiterverkaufen noch beleihen. Die Legalisierung kostet manchmal ein paar Tausend Euro, manchmal ist sie gar nicht möglich, und welcher der beiden Fälle vorliegt, entscheidet die Gemeinde, nicht der Verkäufer.
Wenn Sie ein Zimmer mehr zählen, als auf der Zeichnung stehen, ist das der Moment, innezuhalten.
Die Anlagen
Bitten Sie darum, die Sicherungskästen und den Heizkessel zu sehen, und fotografieren Sie sie.
Achten Sie auf drei Dinge: ob die Elektroanlage den Vorschriften entspricht oder noch die aus den Siebzigerjahren mit verdrillten Stoffleitungen ist; ob der Heizkessel den Vorschriften entspricht und wann er zuletzt gewartet wurde; ob es Wasserspuren an den Wänden gibt, in den oberen Ecken, unter den Fenstern, rund um die Sanitärobjekte.
Feuchtigkeitsflecken sind der am meisten unterschätzte Mangel, weil sie kosmetisch wirken. Manchmal sind sie es. Manchmal handelt es sich um eindringendes Wasser vom Dach oder von der Terrasse des Nachbarn, und daraus wird ein Streit in der Eigentümergemeinschaft, der Sie jahrelang begleitet.
Ist die Immobilie seit Langem unbewohnt, drehen Sie einen Wasserhahn auf und testen Sie einen Abfluss. Stillstehende Leitungen verstopfen und korrodieren, und eine neue Wasserinstallation in einer Wohnung kostet mehr, als Sie denken.
Wer drinnen ist
Ist die Immobilie bewohnt, ist die Besichtigung auch eine Gelegenheit zu verstehen, mit wem Sie es zu tun haben.
Schauen Sie, ob dort wirklich jemand wohnt oder ob nur Möbel stehen. Fragen Sie den Verwahrer, auf welcher Grundlage die Person dort ist. Der Unterschied zwischen einem Nutzer ohne Titel, einem Mieter mit vor der Pfändung registriertem Vertrag und dem Schuldner selbst bestimmt Räumungsfristen von wenigen Monaten bis über ein Jahr.
Wenn Sie mit den Bewohnern sprechen können, tun Sie es höflich und ohne etwas zu versprechen. Zu verstehen, ob sie ausziehen oder sich wehren wollen, ist mehr wert als jede Schätzung der Fristen.
Ist die Immobilie leer, prüfen Sie, ob sie wirklich leer ist: Keller und Garagen werden oft von anderen Hausbewohnern genutzt, und sie hinterher zurückzubekommen, ist lästig.
Das Gebäude, nicht nur die Wohnung
Die Hälfte der Probleme, die Sie mitkaufen, liegt vor der Wohnungstür.
Sehen Sie sich das Gemeinschaftseigentum an: Treppen, Aufzug, Fassade, Dach. Ein Gebäude mit abbröckelndem Putz und stillstehendem Aufzug hat außerordentliche Arbeiten vor sich, und die vor Ihrem Kauf beschlossenen Kosten zahlen Sie zum Teil mit — das Gesetz macht Sie gesamtschuldnerisch haftbar für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres.
Fragen Sie nach Möglichkeit den Verwahrer oder den Hausverwalter, ob außerordentliche Arbeiten beschlossen wurden, ob Rechtsstreitigkeiten laufen oder ob es viele säumige Zahler gibt. Eine Eigentümergemeinschaft mit vielen säumigen Zahlern hat eine leere Rücklage, und früher oder später muss jemand sie wieder auffüllen.
Achten Sie auch darauf, wie viele Briefkästen einen Namen tragen und wie viele nicht, und an wie vielen Fenstern die Rollläden seit Monaten unten sind. In einem halb leeren Gebäude ist der Weiterverkauf schwierig, egal welchen Preis Sie bezahlt haben.
Die Umgebung
Gehen Sie zehn Minuten in der Umgebung spazieren und kommen Sie nach Möglichkeit zu einer anderen Uhrzeit wieder.
Eine Immobilie, die Sie an einem Dienstag um elf besichtigt haben, wirkt um sieben Uhr abends bei verstopfter Straße oder am Samstagabend, wenn das Lokal im Erdgeschoss geöffnet hat, wie eine andere. Schauen Sie, wo Sie parken würden, wie weit es bis zum nächsten Geschäft ist, ob es eine Schule gibt, ob die Straße eine Durchgangsstraße ist.
Das sind die Dinge, die in keinem Gutachten stehen und die bestimmen, ob und an wen Sie weiterverkaufen.
Fotografieren Sie alles
Machen Sie viel mehr Fotos, als Sie zu brauchen glauben, und sehen Sie sie zu Hause mit dem Gutachten vor sich noch einmal an.
Vor Ort stehen Sie unter Druck: Der Verwahrer ist da, die Zeit ist knapp, und der Kopf speichert einen Gesamteindruck. Die Fotos zeigen Ihnen das Detail, das Sie angesehen, aber nicht bemerkt haben — den Riss über der Tür, den Fleck hinter dem Schrank, den fehlenden Zähler.
Fotografieren Sie auch die Nummern: den Gaszähler, das Typenschild des Heizkessels, den Sicherungskasten, die Hausnummer, den Briefkasten.
Wenn Sie nicht besichtigen können
Das kommt vor: Die Immobilie ist bewohnt und es lässt sich nichts vereinbaren, oder die Zeit ist knapp.
Dann sollten Sie sich zumindest das Äußere ansehen. Sie betrachten das Gebäude, die Straße, die Fenster im richtigen Stockwerk. Sie prüfen, ob die Adresse im Gutachten die richtige ist. Sie fragen die Nachbarn oder in der Bar im Erdgeschoss: In einem Dorf oder einem Viertel weiß man immer etwas.
Und senken Sie Ihr Gebot. Eine nicht besichtigte Immobilie ist weniger wert, weil das Risiko, das Sie eingehen, höher ist und eingepreist werden muss.
Häufige Fragen
Muss ich für die Besichtigung etwas bezahlen? Nein, die Besichtigung ist kostenlos.
Kann ich mehrmals besichtigen? Das hängt von der Verfügbarkeit des Verwahrers und des Nutzers ab. Wenn Sie einen triftigen Grund haben — einen Fachmann, der die Anlagen sehen will —, lässt es sich meist vereinbaren.
Darf ich ohne den Verwahrer hinein? Nein. Der Zugang erfolgt über den vom Richter bestellten Verwahrer.
Kann ich die Arbeiten während der Besichtigung von einem Bauunternehmen einschätzen lassen? Ja, wenn Sie die Person mitbringen und das vorher absprechen. Wenn Sie eine Renovierung in Betracht ziehen, ist das die beste Nutzung einer Besichtigung.
Wie früh sollte ich die Besichtigung anfragen? Sobald Sie die Anzeige sehen. Zwischen Anfrage und Termin vergehen oft Wochen, und die Frist für das Gebot verschiebt sich nicht.
Dieser Ratgeber beschreibt allgemeine Praktiken. Maßgeblich sind immer die Angaben in der Versteigerungsbekanntmachung und im zu den Akten gereichten Gutachten.