La visite du bien : ce qu’il faut regarder, dans l’ordre
En général, vous avez une seule visite, elle dure entre vingt minutes et une heure, le gardien attend et peut-être quelqu’un d’autre patiente après vous. Ce n’est pas un deuxième rendez-vous comme sur le marché libre : c’est celle-là.
Mieux vaut arriver en sachant quoi chercher, car sur place, cela ne vient pas à l’esprit.
Ce n’est pas une liste des choses à regarder en général — celles-là, vous les connaissez. C’est la liste des choses qui coûtent le plus cher aux enchères quand elles échappent.
D’abord : lisez le rapport d’expertise et emportez-le
La visite sert à vérifier le rapport d’expertise, pas à le remplacer. Si vous arrivez sans l’avoir lu, vous regarderez un appartement comme n’importe quel appartement et vous passerez à côté précisément des points où le document et la réalité divergent.
Notez à l’avance trois ou quatre choses à contrôler : le plan comparé aux murs réels, l’état décrit par l’expert comparé à ce que vous voyez, et chaque non-conformité signalée par le rapport. Ce sont celles à regarder en premier, car ce sont les seules que vous avez déjà des raisons de soupçonner.
Emportez le plan cadastral imprimé. Le comparer sur place est, de loin, le contrôle le plus rentable.
Le plan face aux murs
C’est le premier contrôle et le plus rentable : comptez les pièces, regardez où sont les portes, vérifiez par où passent les murs.
Les non-conformités les plus courantes sont banales et coûteuses : une pièce annexe transformée en chambre, une véranda fermée, des combles rendus habitables, un garage devenu salle de jeux, un mur déplacé. Sur le papier, le bien a une forme ; à l’intérieur, il en a une autre.
Le problème n’est pas esthétique. Une non-conformité urbanistique rend le bien non conforme, et tant qu’elle n’est pas régularisée, vous ne pouvez ni le revendre ni l’hypothéquer. La régularisation coûte parfois quelques milliers d’euros, parfois elle est tout simplement impossible, et c’est la commune qui décide lequel des deux cas s’applique, pas le vendeur.
Si vous comptez une pièce de plus que sur le dessin, c’est le moment de ralentir.
Les installations
Demandez à voir les tableaux électriques et la chaudière, et photographiez-les.
Trois choses vous intéressent : si l’installation électrique est aux normes ou si c’est encore celle des années soixante-dix avec des fils torsadés ; si la chaudière est aux normes et depuis quand elle n’a pas été révisée ; s’il y a des traces d’eau sur les murs, dans les angles supérieurs, sous les fenêtres, autour des sanitaires.
Les taches d’humidité sont le défaut le plus sous-estimé, parce qu’elles semblent esthétiques. Parfois, elles le sont. Parfois, c’est une infiltration venant du toit ou de la terrasse du voisin, et cela devient un litige de copropriété que vous traînez pendant des années.
Si le bien est inhabité depuis longtemps, ouvrez un robinet et testez une évacuation. Les canalisations à l’arrêt se bouchent et se corrodent, et refaire la plomberie d’un appartement coûte plus cher que vous ne l’imaginez.
Qui occupe les lieux
Si le bien est occupé, la visite est aussi l’occasion de comprendre à qui vous avez affaire.
Regardez si quelqu’un y habite vraiment ou s’il n’y a que des meubles. Demandez au gardien à quel titre cette personne est là. La différence entre un occupant sans titre, un locataire dont le bail a été enregistré avant la saisie et le débiteur lui-même détermine des délais de libération allant de quelques mois à plus d’un an.
Si vous pouvez parler avec ceux qui y vivent, faites-le avec tact et sans rien promettre. Comprendre s’ils ont l’intention de partir ou de résister vaut plus que n’importe quelle estimation des délais.
Si le bien est vide, vérifiez qu’il l’est vraiment : les caves et les garages sont souvent utilisés par d’autres occupants de l’immeuble, et les récupérer ensuite est une corvée.
L’immeuble, pas seulement l’appartement
La moitié des problèmes que vous achetez se trouvent de l’autre côté de la porte.
Regardez les parties communes : escaliers, ascenseur, façade, toiture. Un immeuble dont l’enduit se détache et dont l’ascenseur est en panne a des travaux exceptionnels en perspective, et vous paierez en partie les dépenses votées avant votre achat — la loi vous rend solidairement responsable des quotes-parts de l’année en cours et de l’année précédente.
Si vous le pouvez, demandez au gardien ou au syndic s’il existe des décisions de travaux exceptionnels, des litiges en cours ou des impayés généralisés. Une copropriété comptant beaucoup de mauvais payeurs a une trésorerie vide, et tôt ou tard, quelqu’un devra la reconstituer.
Regardez aussi combien de boîtes aux lettres portent un nom et combien n’en portent pas, combien de fenêtres ont les volets baissés depuis des mois. Dans un immeuble à moitié vide, revendre est difficile, quel que soit le prix payé.
Les alentours
Faites dix minutes à pied dans le quartier et, si possible, revenez à une autre heure.
Un bien visité un mardi à onze heures semble tout autre à sept heures du soir avec la rue embouteillée, ou le samedi soir avec le bar du rez-de-chaussée ouvert. Regardez où vous vous gareriez, à quelle distance se trouve le premier commerce, s’il y a une école, si la rue est passante.
Ce sont les choses qui ne figurent dans aucun rapport d’expertise et qui déterminent si vous revendrez, et à qui.
Photographiez tout
Prenez beaucoup plus de photos que vous ne pensez en utiliser, et regardez-les de nouveau chez vous, le rapport d’expertise sous les yeux.
Sur place, vous êtes sous pression : le gardien est là, le temps est compté et votre tête enregistre une impression générale. Les photos vous montrent le détail que vous avez regardé sans le remarquer — la fissure au-dessus de la porte, la tache derrière l’armoire, le compteur qui n’est pas là.
Photographiez aussi les numéros : le compteur de gaz, la plaque signalétique de la chaudière, le tableau électrique, le numéro de la rue, la boîte aux lettres.
Si vous ne pouvez pas visiter
Cela arrive : le bien est occupé et on n’arrive à s’entendre sur rien, ou les délais sont serrés.
Dans ce cas, le minimum est de faire le tour de l’extérieur. Vous regardez l’immeuble, la rue, les fenêtres du bon étage. Vous vérifiez que l’adresse du rapport d’expertise est la bonne. Vous interrogez les voisins ou le café du coin : dans un village ou un quartier, on sait toujours quelque chose.
Et baissez votre offre. Un bien non visité vaut moins, parce que le risque que vous prenez est plus élevé et doit se refléter dans le prix.
Questions fréquentes
Dois-je payer quelque chose pour la visite ? Non, la visite est gratuite.
Puis-je visiter plusieurs fois ? Cela dépend de la disponibilité du gardien et de l’occupant. Si vous avez une raison sérieuse — un technicien qui veut voir les installations —, cela s’arrange généralement.
Puis-je entrer sans le gardien ? Non. L’accès se fait par l’intermédiaire du gardien désigné par le juge.
Puis-je faire évaluer les travaux par une entreprise pendant la visite ? Oui, en venant avec la personne, après accord préalable. Si vous envisagez une rénovation, c’est le meilleur usage que l’on puisse faire d’une visite.
Combien de temps à l’avance faut-il demander la visite ? Dès que vous voyez l’annonce. Entre la demande et le rendez-vous, il s’écoule souvent des semaines, et le délai de dépôt de l’offre ne bouge pas.
Ce guide décrit des pratiques générales. Ce qui est indiqué dans l’avis de vente et dans le rapport d’expertise déposé au dossier prévaut toujours.