La visita al inmueble: qué mirar, por orden
Normalmente tienes una sola visita, dura entre veinte minutos y una hora, el custodio está esperando y quizá haya alguien más esperando después de ti. No es una segunda cita como en el mercado libre: es esa.
Conviene llegar sabiendo qué buscar, porque sobre el terreno no se te ocurre.
Esta no es una lista de cosas que mirar en general — esas ya las conoces. Es la lista de las cosas que en las subastas salen más caras cuando se escapan.
Antes: lee el informe pericial y llévalo contigo
La visita sirve para comprobar el informe pericial, no para sustituirlo. Si llegas sin haberlo leído, mirarás un piso como mirarías cualquier piso y se te escaparán precisamente los puntos en los que el documento y la realidad no coinciden.
Apunta de antemano tres o cuatro cosas que comprobar: el plano frente a las paredes reales, el estado que describe el perito frente al que ves, y cada irregularidad que señale el informe. Esas son las que hay que mirar primero, porque son las únicas de las que ya tienes motivos para sospechar.
Lleva impreso el plano catastral. Compararlo sobre el terreno es, con diferencia, la comprobación más rentable.
El plano frente a las paredes
Es la primera comprobación y la más rentable: cuenta las habitaciones, mira dónde están las puertas, comprueba por dónde pasan las paredes.
Las irregularidades más comunes son banales y caras: un trastero convertido en dormitorio, una terraza cerrada, un desván hecho habitable, un garaje convertido en bodega, un tabique desplazado. Sobre el papel el inmueble tiene una forma; por dentro, otra.
El problema no es estético. Una irregularidad urbanística hace que el inmueble no sea conforme, y mientras no se regularice no puedes revenderlo ni hipotecarlo. La regularización a veces cuesta unos pocos miles de euros y a veces sencillamente no es posible, y cuál de los dos casos se da lo decide el ayuntamiento, no el vendedor.
Si cuentas una habitación más de las que hay en el plano, ese es el momento de ir más despacio.
Las instalaciones
Pide ver los cuadros eléctricos y la caldera, y hazles fotos.
Te interesan tres cosas: si la instalación eléctrica cumple la normativa o sigue siendo la de los años setenta con cables trenzados; si la caldera cumple la normativa y desde cuándo no se revisa; si hay rastros de agua en las paredes, en las esquinas superiores, bajo las ventanas, alrededor de los sanitarios.
Las manchas de humedad son el defecto que más se subestima porque parece estético. A veces lo es. A veces es una filtración desde el tejado o desde la terraza del vecino, y se convierte en un litigio en la comunidad que arrastras durante años.
Si el inmueble lleva tiempo deshabitado, abre un grifo y prueba un desagüe. Las tuberías paradas se obstruyen y se corroen, y rehacer la fontanería de un piso cuesta más de lo que imaginas.
Quién hay dentro
Si el inmueble está ocupado, la visita es también una ocasión para entender con quién tratas.
Fíjate en si de verdad vive alguien o si solo hay muebles. Pregunta al custodio con qué título está ahí. La diferencia entre un ocupante sin título, un inquilino con contrato registrado antes del embargo y el propio deudor determina plazos de liberación que van de pocos meses a más de un año.
Si puedes hablar con quien vive allí, hazlo con amabilidad y sin prometer nada. Entender si tiene intención de irse o de resistirse vale más que cualquier estimación de plazos.
Si el inmueble está vacío, comprueba que lo está de verdad: los trasteros y las plazas de garaje los usa a menudo otro vecino del edificio, y recuperarlos después es un engorro.
El edificio, no solo el piso
La mitad de los problemas que compras están al otro lado de la puerta.
Mira las zonas comunes: escaleras, ascensor, fachada, tejado. Un edificio con el revoque desprendiéndose y el ascensor parado tiene obras extraordinarias en camino, y los gastos aprobados antes de tu compra los pagas en parte tú — la ley te hace responsable solidario de las cuotas del año en curso y del anterior.
Si puedes, pregunta al custodio o al administrador si hay acuerdos de obras extraordinarias, litigios en curso o morosidad generalizada. Una comunidad con muchos morosos tiene el fondo de reserva vacío, y tarde o temprano alguien tendrá que reponerlo.
Fíjate también en cuántos buzones tienen nombre y cuántos no, en cuántas ventanas tienen las persianas bajadas desde hace meses. En un edificio medio vacío revender es difícil, sea cual sea el precio que hayas pagado.
El entorno
Da una vuelta a pie por los alrededores durante diez minutos y, si puedes, vuelve a otra hora.
Un inmueble visitado un martes a las once parece otro a las siete de la tarde con la calle atascada, o un sábado por la noche con el bar de abajo abierto. Fíjate en dónde aparcarías, a qué distancia está la primera tienda, si hay un colegio, si la calle es de paso.
Son las cosas que no figuran en ningún informe pericial y que determinan si revenderás y a quién.
Fotografíalo todo
Haz muchas más fotos de las que crees que vas a usar, y vuelve a mirarlas en casa con el informe pericial delante.
Sobre el terreno estás bajo presión: está el custodio, el tiempo es poco y la cabeza registra una impresión general. Las fotos te enseñan el detalle que miraste sin fijarte — la grieta encima de la puerta, la mancha detrás del armario, el contador que no está.
Fotografía también los números: el contador del gas, la placa de la caldera, el cuadro eléctrico, el número de la calle, el buzón.
Si no puedes visitarlo
Pasa: el inmueble está ocupado y no se consigue acordar nada, o los plazos son ajustados.
En ese caso, lo mínimo es dar una vuelta por fuera. Miras el edificio, la calle, las ventanas de la planta correcta. Compruebas que la dirección del informe pericial es la real. Preguntas a los vecinos o en el bar de abajo: en un pueblo o en un barrio siempre se sabe algo.
Y baja la oferta. Un inmueble que no has visto vale menos, porque el riesgo que asumes es mayor y hay que ponerle precio.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar algo por la visita? No, la visita es gratuita.
¿Puedo visitarlo varias veces? Depende de la disponibilidad del custodio y del ocupante. Si tienes un motivo serio — un técnico que quiere ver las instalaciones —, normalmente se puede acordar.
¿Puedo entrar sin el custodio? No. El acceso se realiza a través del custodio nombrado por el juez.
¿Puedo hacer que una empresa valore las obras durante la visita? Sí, llevando a la persona contigo y acordándolo antes. Si estás valorando una reforma, es el mejor uso que se puede hacer de una visita.
¿Con cuánta antelación conviene pedir la visita? En cuanto veas el anuncio. Entre la solicitud y la cita suelen pasar semanas, y el plazo para la oferta no se mueve.
Esta guía describe prácticas generales. Prevalece siempre lo indicado en el anuncio de venta y en el informe pericial que consta en las actuaciones.