实地看房：按顺序该看什么
通常您只有一次看房机会，时长二十分钟到一小时，保管人在一旁等着，后面可能还有别人在排队。这不像自由市场那样还能约第二次：就这一次。
最好事先知道要找什么，因为到了现场往往想不起来。
这不是一份泛泛的看房清单——那些您都知道。这份清单列的是在拍卖中一旦漏看、代价最大的事项。
首先：读评估报告，并随身带上
看房是为了核实评估报告，而不是取代它。如果没读过就去，您会像看任何一套公寓那样去看，恰恰会漏掉文件与现实不符的地方。
事先记下三四项要核对的内容：平面图与实际墙体是否一致、评估专家描述的状况与您看到的是否一致，以及评估报告指出的每一项不合规情况。这些要最先看，因为只有它们是您已经有理由怀疑的。
带一份打印好的地籍平面图。在现场对照，是回报最高的一项检查。
平面图与墙体对照
这是第一项检查，也是回报最高的：数一数房间，看看门在哪里，核对墙体的走向。
最常见的不合规情况都很平常，代价却很高：辅助用房被改成卧室、阳台被封闭、阁楼被改为可居住空间、车库变成了休闲活动室、墙体被移动。图纸上房子是一个样，里面却是另一个样。
问题不在于美观。规划方面的不合规会使房产不合规，在补办合规之前，您既不能转售，也不能抵押。补办合规有时只需几千欧元，有时则根本不可能，属于哪种情况由市政部门决定，而不是卖方。
如果您数出的房间比图纸上多一间，那就该放慢脚步了。
各类设施
要求查看电闸箱和锅炉，并拍照留存。
您要关注三点：电路是否符合规范，还是仍是上世纪七十年代的绞合布线；锅炉是否符合规范，多久没有检修了；墙上是否有水渍，尤其是墙角上方、窗户下方和卫浴洁具周围。
潮湿霉斑是最容易被低估的缺陷，因为看起来只是表面问题。有时确实如此。但有时是屋顶或邻居露台渗水，进而演变成楼内业主之间的纠纷，让您纠缠多年。
如果房产长期无人居住，打开水龙头，试一试下水。长期不用的管道会堵塞、锈蚀，而重做一套公寓的给排水系统，花费比您想象的要多。
里面住着谁
如果房产被占用，看房也是了解您要打交道的是什么人的机会。
看看是真有人住，还是只放着家具。问问保管人，对方依据什么权利住在那里。无权占用人、持有查封前已登记租约的承租人，以及债务人本人，这三者之间的差别决定了腾退时间，从几个月到一年以上不等。
如果能与住户交谈，要客气，也不要作任何承诺。弄清对方是打算搬走还是要抵抗，比任何时间估算都更有价值。
如果房产空置，要确认它是真的空着：地下储藏室和车库常常被楼里的其他人占用，事后再要回来很麻烦。
要看整栋楼，而不只是这套公寓
您买下的问题，有一半在门外。
看看公共部分：楼梯、电梯、外立面、屋顶。如果一栋楼外墙抹灰脱落、电梯停用，就意味着特别维修工程即将到来，而在您购买之前已决议的费用，您也要承担一部分——法律规定您须对当年及上一年度的分摊费用承担连带责任。
如果可以，向保管人或物业管理人询问是否有特别维修工程决议、正在进行的纠纷，或普遍存在的欠费情况。欠费业主多的小区，公共资金往往已经见底，迟早要有人补上。
还要看看有多少信箱写着名字、有多少没有，有多少扇窗户的卷帘已经放下好几个月。在一栋半空的楼里，不管您付了什么价格，转手都很困难。
周边环境
在附近步行十分钟，如果可能，换个时间段再来一次。
周二上午十一点看过的房子，到了晚上七点街道拥堵时，或周六晚上楼下酒吧营业时，感觉会完全不同。看看您会把车停在哪里、离最近的商店有多远、附近有没有学校、这条街是不是交通要道。
这些都是任何评估报告里都不会写的东西，却决定了您能否转手、转手给谁。
全部拍下来
拍的照片要比您以为会用到的多得多，回家后对照评估报告再看一遍。
在现场您会有压力：保管人在场，时间有限，大脑只记下一个总体印象。照片能让您看到那些看过却没留意的细节——门上方的裂缝、衣柜后面的污渍、根本不存在的计量表。
也要把各种编号拍下来：燃气表、锅炉铭牌、电闸箱、门牌号、信箱。
如果无法看房
这种情况时有发生：房产被占用，什么都谈不拢，或者时间太紧。
这时，最起码要在外面转一圈。看看楼房、街道和相应楼层的窗户。核实评估报告上的地址是否属实。问问邻居或楼下的咖啡馆：在村镇或街区里，总有人知道些什么。
还要降低报价。没看过的房产价值更低，因为您承担的风险更高，必须在价格中体现出来。
常见问题
看房要付费吗？不用，看房是免费的。
可以多次看房吗？这取决于保管人和占用人是否方便。如果您有正当理由——例如技术人员需要查看设施——通常可以商定。
没有保管人陪同，我可以进去吗？不可以。必须通过法官指定的保管人进入。
看房时可以请施工方评估工程吗？可以，但要带上对方并事先约定。如果您正在考虑翻修，这是对看房机会最好的利用。
应该提前多久申请看房？一看到公告就申请。从提出申请到约定时间往往要等几周，而提交报价的期限不会推迟。
本指南介绍的是一般做法。一切以拍卖公告和已入卷的评估报告为准。