Amianto en el informe pericial: qué estás realmente obligado a hacer
La palabra «amianto» en un informe pericial provoca la misma reacción en casi todo el mundo: se pasa al siguiente lote.
Es una reacción mal entendida. De 13.474 inmuebles en subasta con análisis del informe pericial, 852 tienen avisos de amianto o de problemas medioambientales: el 6 %. Entre los nueve riesgos que registramos es el penúltimo en frecuencia — solo la procedencia por donación es más rara. Y cuando se lee lo que de verdad está escrito, en la gran mayoría de los casos es lo mismo.
Dos de cada tres veces es un tejado
Hemos leído los avisos periciales de 100 lotes tomados entre los activos con esta etiqueta. Las frases que activan el aviso son 111, y 67 se refieren a una cubierta: placas onduladas, una cubierta de fibrocemento, el tejado de una nave, el cobertizo de un anexo.
El resto se reparte entre chimeneas, depósitos y tuberías, y una cola más pesada: terrenos con residuos abandonados, contaminación por hidrocarburos y metales pesados, en un caso 2280 toneladas de residuos especiales nunca saneados.
Son dos mundos distintos. Para el primero, una empresa te hace un presupuesto en una mañana. El segundo puede costar más que el lote.
No es una particularidad de las subastas: ya el decreto técnico de 1994 señalaba que los materiales de fibrocemento con amianto, «sobre todo en forma de placas de cubierta», son los más extendidos.
Solo dos informes periciales de la muestra dan una cifra: 5000 euros en ambos casos. Uno se refiere a fibrocemento «que retirar y eliminar»; el otro, al saneamiento de terrenos contaminados. Son dos datos, no una media, pero sirven para fijar un orden de magnitud — y para ver que la misma cifra cubre dos trabajos muy distintos.
Lo que la ley prohíbe de verdad
La ley sobre el amianto es la Ley 257 de 1992, y en su artículo 1, apartado 2, dice exactamente esto: «Quedan prohibidas la extracción, la importación, la exportación, la comercialización y la producción de amianto, de productos de amianto o de productos que contengan amianto».
Cinco verbos. Ninguno de los cinco es «tener».
Un tejado de fibrocemento instalado en 1978 no es ilegal por existir. La ley detuvo la cadena de suministro; no ordenó demoler lo que ya estaba instalado. No hay un plazo a partir del cual el inmueble deje de cumplir la normativa, y la adjudicación no hace nacer una obligación que antes no existía.
La excepción que cuenta, y quién la paga
Hay un caso en el que se ordena la retirada, y está escrito en la misma ley, en el artículo 12, apartado 3: cuando no se puede recurrir a técnicas de fijación, y solo si el proceso de diagnóstico la hace necesaria, las Regiones disponen la retirada de los materiales que contienen amianto «tanto proyectado como en matriz friable».
Dos límites que conviene tener presentes. El primero: se refiere al material friable, que el decreto técnico de 1994 define como el que puede ser «desmenuzado o reducido a polvo con la simple presión de los dedos» — aislamientos, proyectados, revestimientos de tuberías y calderas. Las placas de fibrocemento se clasifican como compactas y no entran en esta previsión.
El segundo límite es la frase que cierra el apartado: «El coste de las operaciones de retirada corre a cargo de los propietarios de los inmuebles». Si llega la orden, te llega a ti. No al procedimiento, no al deudor, no a quien lo instaló en 1978.
Las tres vías, con las palabras del decreto
El decreto ministerial de 6 de septiembre de 1994 es el texto técnico que explica qué se hace cuando hay amianto. Las vías son tres, y conviene leer cómo las describe, porque el sentido común las ordena mal.
Retirada. «Es el procedimiento más extendido porque elimina toda fuente potencial de exposición.» Y es también, textualmente, «el procedimiento que conlleva los costes más elevados y los plazos de ejecución más largos», porque produce residuos peligrosos que hay que eliminar y en general obliga a rehacer la cubierta.
Encapsulado. Se trata el material con productos que engloban sus fibras. El decreto lo señala como «el tratamiento de elección para los materiales poco friables de tipo cementoso» — es decir, justo el fibrocemento de los tejados. Cuesta menos y no produce residuos tóxicos, pero tiene dos contraindicaciones escritas negro sobre blanco: el amianto se queda en el edificio, con «la consiguiente necesidad de mantener un programa de control y mantenimiento», y una retirada posterior se complica porque el tratamiento impermeabiliza el material.
Confinamiento, cuya variante usada en las naves es la sobrecubierta: se instala un tejado nuevo encima del de fibrocemento, que se queda donde está. El decreto pone una condición precisa — la estructura portante debe soportar la carga permanente adicional, y hay que aportar el cálculo. Y advierte de que la fijación obliga a perforar las placas, operación que libera fibras.
Existe también una cuarta vía, que el decreto llama restauración: se repara y ya está. Está prevista para materiales en buen estado con daños «inferiores al 10 % de la superficie de amianto presente en la zona afectada».
La trampa del ámbito de aplicación
Ese decreto no se aplica a todo. Lo dice en su preámbulo: se refiere a «estructuras de edificación de uso civil, comercial o industrial abiertas al público o en todo caso de uso colectivo».
Y excluye expresamente los edificios industriales «en los que la contaminación procede de la transformación del amianto o de productos que lo contienen», citando entre paréntesis los casos típicos: emplazamientos abandonados o reconvertidos a otra producción.
Atención a lo que dice exactamente, porque es fácil leerlo de forma más amplia de lo que es. No se excluye la nave por ser nave: se excluye aquella en la que el amianto se transformaba. Un almacén que fabricaba muebles y tiene el tejado de placas sigue dentro del ámbito de aplicación del decreto. Una antigua fábrica que trataba amianto, no — y queda sujeta a la normativa de descontaminación de suelos, que es otra legislación y otro presupuesto.
Por eso, en estos lotes, la historia productiva del inmueble no es un detalle de archivo: decide qué régimen se aplica.
Y en las subastas hay naves, vaya si las hay. En nuestros datos, el 13,7 % de los lotes con esta etiqueta son industriales, frente al 2,7 % de una muestra de control tomada de todo el catálogo analizado: cinco veces más frecuente.
Dicho esto, el 43 % de los lotes con aviso siguen siendo residenciales. No es un problema solo de quien compra naves.
Si decides retirarlo
Aquí la obligación se desplaza, y conviene saber hacia quién.
El Texto Único de seguridad (Decreto Legislativo 81 de 2008, artículo 256) establece que los trabajos de retirada pueden realizarlos «solo empresas» que cumplan los requisitos del artículo 212 del código del medio ambiente, y que antes de empezar hay que preparar un plan de trabajo. Una copia del plan «se envía al órgano de vigilancia al menos 30 días antes del inicio de los trabajos»: si en ese plazo la autoridad sanitaria local (ASL) no pide cambios ni dicta prescripciones, se puede empezar.
Esos treinta días no son una obligación tuya — los gestiona la empresa, que es la empleadora de esos trabajadores. Pero son treinta días naturales, y hay que tenerlos en cuenta si estás planificando reformar justo después del decreto de transmisión.
Si en cambio dejas el amianto donde está, y el inmueble entra en el ámbito de aplicación visto antes, el decreto de 1994 pide al propietario que designe «una persona responsable» de coordinar el mantenimiento y que lleve documentación de dónde se encuentra el material. La inspección anual con informe a la ASL está prevista para los materiales friables instalados: un tejado de placas no la activa.
En una casita que no está abierta al público ni es de uso colectivo, esas obligaciones no se aplican. Eso no autoriza a ignorar el problema: las normas sobre residuos se aplican igualmente, y un tejado que se deshace en polvo expone a quien vive debajo.
El 14 % del que nadie habla
Hay una categoría de avisos que vale la pena aislar, porque no dice lo que parece.
En 14 de cada 100 lotes de la muestra, el informe pericial no dice que haya amianto: dice que no se ha comprobado. «Presencia de materiales potencialmente con amianto no comprobada.» «Ausencia de investigaciones sobre amianto, contaminación del suelo y conformidad de las instalaciones.»
Es un aviso distinto y en cierto modo más incómodo, porque no puedes presupuestar lo que nadie ha medido. Un tejado de placas visible en las fotos lo haces valorar por una empresa antes de pujar. Un «no comprobado» en una nave con un pasado productivo es un agujero de tamaño desconocido en el presupuesto.
La contramedida es sencilla: pedir al custodio poder hacer una visita técnica antes de la oferta, llevando a alguien que sepa mirar. Cómo funciona la visita se explica en la guía sobre qué mirar al visitar un inmueble en subasta.
El amianto nunca viaja solo
Una última cifra, quizá la más útil de todas. En los 100 lotes que hemos leído, ninguno tenía el amianto como único riesgo señalado. La media es de 6,2 problemas por lote.
Tiene una explicación sencilla: los inmuebles con cubiertas de fibrocemento son edificios viejos, a menudo sin mantenimiento, a menudo con obras ilegales acumuladas con los años y certificados nunca hechos. El amianto es un síntoma de la edad del inmueble, no una característica aislada.
Lo que significa que la cuenta real nunca es «cuánto cuesta quitar el tejado». Es cuánto cuesta quitar el tejado, más todo lo demás que el mismo informe pericial enumera debajo.
Preguntas frecuentes
¿Estoy obligado a retirar el amianto después de la adjudicación? No. La Ley 257/1992 prohíbe producir y comercializar amianto, no poseer un elemento instalado antes de la prohibición. La obligación solo nace si la Región dispone la retirada en los casos previstos en el artículo 12, apartado 3.
¿Puedo dejar el tejado de fibrocemento si está íntegro? Sí, y el decreto de 1994 señala el encapsulado como «el tratamiento de elección para los materiales poco friables de tipo cementoso», es decir, justo las placas. El material, eso sí, se queda instalado, y con él un programa de control y mantenimiento.
¿Quién paga el saneamiento si me lo ordenan? El propietario del inmueble. Lo dice expresamente el artículo 12, apartado 3, de la Ley 257/1992.
¿Puedo hacer yo la retirada para ahorrar? El artículo 256 del Decreto Legislativo 81/2008 dice que esos trabajos «solo pueden ser realizados por empresas» que cumplan los requisitos del artículo 212 del código del medio ambiente. Si has oído hablar de procedimientos simplificados para pequeñas cantidades, haz que te los confirme la ASL competente antes de tocar nada: la regla general es esa.
¿Cuánto tiempo hace falta? Sin contar la obra, hay que tener en cuenta los 30 días de preaviso al órgano de vigilancia previstos en el artículo 256, apartado 5, salvo casos de urgencia.
El informe pericial dice «no comprobado»: ¿qué hago? Pide al custodio una visita con un técnico antes de presentar la oferta. Es la única forma de convertir un riesgo indeterminado en una cifra.
Datos a 15 de septiembre de 2026, sobre los inmuebles activos con análisis del informe pericial disponible. Los porcentajes sobre los avisos proceden de una muestra de 100 lotes leídos uno a uno; la comparación por categoría, de dos muestras de 300. El filtro por etiqueta pericial devuelve «los lotes en los que nuestro análisis ha señalado amianto o problemas medioambientales», no todos los que los tienen. Prevalece siempre lo que resulte del informe pericial y de las comprobaciones técnicas.