不利登记事项
“Formalità pregiudizievoli”（不利登记事项）是评估报告中一个章节的标题，很多人读到这里就不再往下看了。标题下面是一串条目，列有日期、登记编号（registro particolare）和各种缩写。
它们是不动产登记簿中针对该房产的各项登记（iscrizioni 和 trascrizioni）。之所以说“不利”，是因为它们限制或威胁所有权人的权利。
里面有什么
常见的条目不多，很快就能掌握。
抵押登记（iscrizioni ipotecarie）。为担保贷款而设定的抵押，或由税务机关、或由已获得法院裁判的债权人登记的抵押。
查封登记（trascrizioni di pignoramento）。启动本程序的那项查封，以及其他债权人此后可能办理的查封。
扣押（sequestri）。根据来源不同，分为保全扣押和刑事扣押。
诉讼登记（domande giudiziali）。对涉及该财产的未决诉讼所作的登记：例如分割之诉、所有权返还之诉或撤销之诉。
已登记的文书和限制（atti e vincoli trascritti）。规划协议、土地使用约束协议（asservimenti）、用途限制、以文书设立的地役权。
随过户裁定消失的登记
最值得关注的部分就在这里，它写在《民事诉讼法》第 586 条中。法官通过过户裁定，命令注销查封登记和抵押登记。
两类，均有明确列名。在拍卖中购房的人，不会继承债务人的贷款，也不会继承其债权人设定的抵押。
值得注意的是同一条文中的例外：涉及竞得人自愿承担的债务的抵押会保留。
哪些会保留
凡不属于查封或抵押登记的，都不受注销命令影响。
在查封之前登记的诉讼会保留，该诉讼结果的不确定性也随之保留。以文书设立并已登记的地役权会保留。用途限制也会保留。
判断的标准始终如一：属于个人债务的会被注销，属于财产本身特征的则会保留。实际影响详见关于地役权和限制的指南，抵押和查封的具体情况则见哪些会被注销。
如何阅读
三点提示，按实用程度排序。
注意各项日期与查封的先后关系。相对于查封登记的时间先后决定了很多事情，首先就是哪些在后的登记会被一并清除。
不要只看缩写。写着“ipoteca volontaria”（自愿抵押）的条目和写着“domanda giudiziale”（诉讼登记）的条目，在清单中看起来一模一样，对您的后果却截然相反。
查看评估报告的出具时间。报告提交之后，仍会有新的事项被登记。如果已经过去了几个月甚至几年，在出价前做一次最新的查询，就能弄清这段时间里登记了什么。
实际上由谁注销
它们不会在裁定签署的那一刻自动消失。第 591-bis 条规定，由受托专业人士负责办理裁定之后的各项注销手续。
这需要时间。在此期间，查询结果可能仍会显示法官已下令注销的登记事项：这不是问题，但最好事先知道，免得虚惊一场。