Inscriptions préjudiciables
« Formalità pregiudizievoli » (formalités préjudiciables) est le titre d’une section du rapport d’expertise, et c’est là que beaucoup arrêtent de lire. En dessous figure une liste de lignes avec des dates, des numéros de registre particulier (registro particolare) et des sigles.
Ce sont les inscriptions et les transcriptions qui figurent dans les registres immobiliers à la charge de ce bien. Préjudiciables parce qu’elles limitent ou menacent le droit de celui qui en est propriétaire.
Ce qu’on y trouve
Les rubriques récurrentes sont peu nombreuses et s’apprennent vite.
Inscriptions hypothécaires (iscrizioni ipotecarie). L’hypothèque garantissant un prêt, ou celle inscrite par le fisc ou par un créancier ayant obtenu un titre judiciaire.
Transcriptions de saisie (trascrizioni di pignoramento). L’acte qui a donné naissance à la procédure, et les éventuelles saisies ultérieures d’autres créanciers.
Séquestres (sequestri). Conservatoires ou pénaux, selon leur origine.
Demandes en justice (domande giudiziali). La transcription d’un procès en cours qui concerne ce bien : un partage, une action en revendication, une contestation.
Actes et contraintes transcrits (atti e vincoli trascritti). Conventions d’urbanisme, engagements grevant le terrain (asservimenti), restrictions d’affectation, servitudes constituées par acte.
Ce qui disparaît avec le décret
C’est ici que se trouve la partie qui vaut le détour, et elle est écrite à l’article 586 du Code de procédure civile. Par le décret de transfert, le juge ordonne que soient radiées les transcriptions des saisies et les inscriptions hypothécaires.
Deux catégories, nommées expressément. Celui qui achète aux enchères n’hérite pas du prêt du débiteur et n’hérite pas des hypothèques de ses créanciers.
Il vaut la peine de noter l’exception prévue par le même article : restent les hypothèques qui se rapportent à des obligations que l’adjudicataire a choisi d’assumer.
Ce qui reste, en revanche
Tout ce qui n’est ni une saisie ni une inscription hypothécaire échappe à l’ordre de radiation.
Une demande en justice transcrite avant la saisie reste, et avec elle l’incertitude sur l’issue de ce procès. Une servitude constituée par acte et transcrite reste. Une restriction d’affectation reste.
Le critère pour s’orienter est toujours le même : ce qui est la dette d’une personne est radié, ce qui est une caractéristique de la chose reste. Les effets pratiques sont décrits dans le guide sur les servitudes et contraintes, et le cas particulier des hypothèques et des saisies dans ce qui est radié.
Comment les lire
Trois précautions, par ordre d’utilité.
Regardez les dates par rapport à la saisie. L’ordre chronologique par rapport à la transcription de la saisie décide de beaucoup de choses, à commencer par les formalités postérieures qui sont balayées.
Ne vous arrêtez pas au sigle. Une ligne qui indique « ipoteca volontaria » (hypothèque conventionnelle) et une autre qui indique « domanda giudiziale » (demande en justice) ont le même aspect dans la liste et des conséquences opposées pour vous.
Vérifiez l’ancienneté du rapport d’expertise. Des formalités continuent d’être inscrites même après le dépôt du rapport. Si des mois ou des années se sont écoulés, un état hypothécaire à jour avant l’offre lève le doute sur ce qui a été transcrit entre-temps.
Qui les radie, en pratique
Elles ne disparaissent pas d’elles-mêmes au moment où le décret est signé. L’article 591-bis met à la charge du professionnel délégué l’accomplissement des formalités de radiation consécutives au décret.
C’est une démarche qui prend du temps. Entre-temps, un état hypothécaire peut encore faire apparaître des formalités dont le juge a déjà ordonné la radiation : ce n’est pas un problème, mais mieux vaut le savoir avant de s’inquiéter.