Übertragungsdekret
Das Übertragungsdekret ist der Akt, mit dem das Eigentum tatsächlich übergeht. Nicht der Zuschlag, nicht die Zahlung: das Dekret.
Es ist in Art. 586 der Zivilprozessordnung geregelt und wird vom Vollstreckungsrichter erlassen, nachdem der Ersteher den Preis gezahlt hat.
Was es enthält
Drei Dinge, und jedes dient einem anderen Zweck.
Die Übertragung. Das Dekret überträgt das Objekt unter Wiederholung der Beschreibung aus der Verkaufsanordnung. Diese Beschreibung legt fest, was Sie gekauft haben, nicht die Anzeige.
Die Löschungsanordnung. Der Richter ordnet an, „dass die Eintragungen der Pfändungen und die Hypothekeneintragungen gelöscht werden“, einschließlich derer, die nach der Eintragung der Pfändung erfolgt sind. Deshalb kauft man in der Versteigerung, ohne die Schulden des früheren Eigentümers zu erben.
Die Herausgabeanordnung. Das Dekret enthält die Anordnung an den Schuldner oder den Verwahrer, die verkaufte Immobilie herauszugeben.
Warum es doppelt zählt
Art. 586 schließt mit einem kurzen und sehr dichten Satz: Das Dekret „bildet den Titel für die Eintragung des Verkaufs in die Grundbücher und den Vollstreckungstitel für die Räumung“.
Das bedeutet, dass man für die Räumung einer bewohnten Immobilie keine Klage erheben muss: Den Titel hat man schon in der Hand. Das ist ein enormer Unterschied zu einem gewöhnlichen Kauf, bei dem man einem Nutzer ohne Titel mit einem Gerichtsverfahren begegnen muss.
Was es nicht löscht
Die Liste der Dinge, die verschwinden, ist genau und kurz: Eintragungen der Pfändungen und Hypothekeneintragungen. Alles andere wird nicht genannt.
Dienstbarkeiten, landschaftsschutz- und baurechtliche Beschränkungen, dingliche Rechte Dritter wie der Nießbrauch: Sie bleiben, weil sie keine Schulden einer Person sind, sondern Eigenschaften der Immobilie. Die Unterscheidung wird ausführlich im Ratgeber was nach dem Dekret bestehen bleibt erklärt.
Eine Ausnahme bildet im selben Artikel die Hypothek, die sich auf Verbindlichkeiten bezieht, die der Ersteher freiwillig übernommen hat.
Die Befugnis zur Aussetzung
Vor der Unterzeichnung hat der Richter eine Befugnis, die man kennen sollte: Er kann den Verkauf aussetzen, „wenn er der Ansicht ist, dass der gebotene Preis erheblich unter dem angemessenen liegt“.
Das Instrument wird sparsam eingesetzt, aber es existiert. Ein Zuschlag zu einem Preis, der weit vom Wert entfernt ist, ist bis zum Dekret noch keine Gewissheit.
Wann es kommt
Es gibt keine feste gesetzliche Frist: Es hängt vom Gericht und der Arbeitsbelastung der Geschäftsstelle ab. In der Regel spricht man von Wochen, manchmal von einigen Monaten nach der Restzahlung.
Bis dahin hat der Ersteher gezahlt, ist aber noch nicht Eigentümer, und das hat praktische Folgen — für die Eintragung, für die Steuern, für die Möglichkeit, weiterzuverkaufen oder ein Darlehen aufzunehmen. Die Fristen und ihre Folgen stehen im Ratgeber zum Restkaufpreis.
Nach dem Dekret
Es bleiben die Eintragung in die Immobilienregister und die Umschreibung im Kataster, und die vom Richter angeordnete Löschung der Eintragungen muss tatsächlich vollzogen werden: Sie geschieht nicht von selbst in dem Moment, in dem das Dekret erlassen wird.
Ist die Immobilie bewohnt, erfolgt die Räumung über den Verwahrer. Wer sich darum kümmert und wie, erklärt der Ratgeber zum gerichtlich bestellten Verwahrer.