Decreto de transmisión
El decreto de transmisión es el acto con el que la propiedad pasa de verdad. No la adjudicación, no el pago: el decreto.
Lo regula el artículo 586 del Código de Procedimiento Civil y lo dicta el juez de la ejecución después de que el adjudicatario haya pagado el precio.
Qué contiene
Tres cosas, y cada una sirve para algo distinto.
La transmisión. El decreto transmite el bien repitiendo la descripción contenida en la orden de venta. Es esa descripción la que define lo que has comprado, no el anuncio.
La orden de cancelación. El juez ordena «que se cancelen las inscripciones de los embargos y las inscripciones hipotecarias», incluidas las posteriores a la inscripción del embargo. Es el motivo por el que se compra en subasta sin heredar las deudas del propietario anterior.
La orden de entrega. El decreto contiene la orden al deudor o al custodio de entregar el inmueble vendido.
Por qué vale doble
El artículo 586 termina con una frase corta y muy densa: el decreto «constituye título para la inscripción de la venta en los libros registrales y título ejecutivo para la entrega».
Significa que para liberar un inmueble ocupado no hace falta pleitear: el título ya lo tienes en la mano. Es una diferencia enorme respecto a una compraventa ordinaria, en la que a un ocupante sin título hay que enfrentarse con un juicio.
Qué no cancela
La lista de lo que desaparece es precisa y corta: inscripciones de los embargos e inscripciones hipotecarias. Todo lo demás no se menciona.
Servidumbres, limitaciones paisajísticas y urbanísticas, derechos reales de terceros como el usufructo: se mantienen, porque no son deudas de una persona sino características del inmueble. La distinción se explica en detalle en la guía sobre lo que queda después del decreto.
Es una excepción, en el mismo artículo, la hipoteca que se refiere a obligaciones que el adjudicatario ha decidido asumir.
La facultad de suspender
Antes de firmar, el juez tiene una facultad que conviene conocer: puede suspender la venta «cuando considere que el precio ofrecido es notablemente inferior al justo».
Es una herramienta que se usa con moderación, pero existe. Una adjudicación a un precio muy alejado del valor todavía no es una certeza hasta el decreto.
Cuándo llega
No hay un plazo legal fijo: depende del tribunal y de la carga de trabajo de la oficina. En general se habla de semanas, a veces de unos meses desde el saldo.
Hasta ese momento el adjudicatario ha pagado pero todavía no es propietario, y eso tiene consecuencias prácticas — en la inscripción, en los impuestos, en la posibilidad de revender o de pedir un préstamo hipotecario. Los plazos y sus implicaciones están en la guía sobre el saldo del precio.
Después del decreto
Quedan por hacer la inscripción en los registros inmobiliarios y el cambio de titularidad catastral, y hay que practicar materialmente la cancelación de las formalidades ordenada por el juez: no se produce sola en el momento en que se dicta el decreto.
Si el inmueble está ocupado, la entrega se lleva a cabo a través del custodio. Quién se encarga y cómo se explica en la guía sobre el custodio judicial.