Décret de transfert
Le décret de transfert est l’acte par lequel la propriété est réellement transmise. Pas l’adjudication, pas le paiement : le décret.
Il est régi par l’article 586 du Code de procédure civile et c’est le juge de l’exécution qui le prononce, après que l’adjudicataire a versé le prix.
Ce qu’il contient
Trois choses, et chacune sert à quelque chose de différent.
Le transfert. Le décret transfère le bien en reprenant la description contenue dans l’ordonnance de vente. C’est cette description qui définit ce que vous avez acheté, et non l’annonce.
L’ordre de radiation. Le juge ordonne « que soient radiées les transcriptions des saisies et les inscriptions hypothécaires », y compris celles postérieures à la transcription de la saisie. C’est la raison pour laquelle on achète aux enchères sans hériter des dettes du précédent propriétaire.
L’injonction de libérer les lieux. Le décret contient l’injonction au débiteur ou au gardien de libérer le bien vendu.
Pourquoi il compte double
L’article 586 se termine par une phrase courte et très dense : le décret « constitue le titre pour la transcription de la vente sur les livres fonciers et le titre exécutoire pour la libération des lieux ».
Cela signifie que, pour libérer un bien occupé, il n’est pas nécessaire d’engager un procès : vous avez déjà le titre en main. C’est une différence énorme par rapport à une vente ordinaire, où un occupant sans titre se traite par une action en justice.
Ce qu’il ne radie pas
La liste de ce qui disparaît est précise et courte : les transcriptions des saisies et les inscriptions hypothécaires. Rien d’autre n’est mentionné.
Servitudes, contraintes paysagères et urbanistiques, droits réels des tiers comme l’usufruit : ils restent, car ce ne sont pas les dettes d’une personne, mais des caractéristiques du bien. La distinction est expliquée en détail dans le guide sur ce qui reste après le décret.
Fait exception, dans le même article, l’hypothèque qui se rapporte à des obligations que l’adjudicataire a choisi d’assumer.
Le pouvoir de suspendre
Avant de signer, le juge dispose d’une faculté qu’il vaut la peine de connaître : il peut suspendre la vente « lorsqu’il estime que le prix offert est nettement inférieur au juste prix ».
C’est un outil utilisé avec parcimonie, mais il existe. Une adjudication à un prix très éloigné de la valeur n’est pas encore une certitude tant que le décret n’est pas rendu.
Quand il arrive
Il n’y a pas de délai légal fixe : cela dépend du tribunal et de la charge de travail du greffe. En général, on parle de quelques semaines, parfois de quelques mois après le solde.
Jusque-là, l’adjudicataire a payé mais n’est pas encore propriétaire, ce qui a des conséquences pratiques — sur la transcription, sur les impôts, sur la possibilité de revendre ou de contracter un prêt. Les délais et leurs implications sont décrits dans le guide sur le solde du prix.
Après le décret
Il reste à effectuer la transcription aux registres immobiliers et la mutation cadastrale, et la radiation des formalités ordonnée par le juge doit être matériellement exécutée : elle ne se fait pas toute seule au moment où le décret est rendu.
Si le bien est occupé, la libération se fait par l’intermédiaire du gardien. Qui s’en charge et comment est expliqué dans le guide sur le gardien judiciaire.