Mit dem Verkauf beauftragter Freiberufler
Der mit dem Verkauf beauftragte Freiberufler (professionista delegato) ist derjenige, der den Verkauf anstelle des Richters tatsächlich durchführt. In der Praxis ist er die Person, mit der ein Käufer im gesamten Verfahren am meisten Kontakt hat, und kaum jemand weiß von seiner Existenz, bis man einen Umschlag abgeben muss.
Wer es sein kann
Art. 591-bis der Zivilprozessordnung nennt drei Berufsgruppen: einen Notar, vorzugsweise mit Sitz im Gerichtsbezirk, einen Rechtsanwalt oder einen Steuerberater, die in den eigens dafür beim Gericht geführten Listen eingetragen sind.
Die Übertragung erfolgt nicht automatisch. Derselbe Artikel sieht vor, dass der Richter sie nicht anordnet, wenn er nach Anhörung der Gläubiger „die Notwendigkeit erkennt, die Verkaufshandlungen zum Schutz der Interessen der Parteien unmittelbar selbst vorzunehmen“.
Was er tut
Die Aufgabenliste in Art. 591-bis umfasst dreizehn Punkte. Für Käufer sind die folgenden relevant.
Er bestimmt den Wert der Immobilie und berücksichtigt dabei das Gutachten des vom Richter bestellten Sachverständigen sowie etwaige Stellungnahmen der Parteien.
Er sorgt für die Bekanntmachung des Verkaufs, also für die Versteigerungsbekanntmachung und ihre Veröffentlichung auf dem Portale delle Vendite Pubbliche.
Er nimmt die Gebote entgegen, öffnet die Umschläge und leitet das Bietverfahren unter den Bietern, erteilt den Zuschlag und verfasst das Protokoll über die Verkaufshandlungen.
Er setzt neue Versteigerungstermine fest, wenn ein Verkauf ohne Gebote bleibt, und einen weiteren, wenn ein Ersteher den Restkaufpreis nicht zahlt.
Er übernimmt die steuerliche Registrierung, die Eintragung in die Immobilienregister und die Katasterumschreibung des Übertragungsdekrets und kümmert sich um die vom Richter angeordnete Löschung der Pfändungen und Hypotheken. Das ist die praktische Antwort auf die Frage, „wer die Hypothek tatsächlich löscht“: er.
Er zahlt die Kautionen zurück, und zwar an alle, die den Zuschlag nicht erhalten haben: Er weist die Bank an, sie auf dieselben Konten zu überweisen, von denen sie eingegangen sind.
Wohin man tatsächlich geht
Das ist das praktische Detail, auf das es am meisten ankommt. Art. 591-bis bestimmt, dass in der Versteigerungsbekanntmachung anzugeben ist, dass alle Tätigkeiten, die sonst in der Geschäftsstelle des Gerichts oder vor dem Richter vorzunehmen wären, vom beauftragten Freiberufler in seiner Kanzlei vorgenommen werden oder an dem in der Anordnung angegebenen Ort.
Den Umschlag bringt man also nicht zum Gericht, sondern dorthin, wo es die Bekanntmachung angibt. An diese Adresse richtet man auch Fragen zum Bietverfahren.
Drei Versteigerungstermine in einem Jahr
Eine wenig bekannte Bestimmung desselben Artikels: Mit der Übertragungsanordnung ordnet der Richter an, dass innerhalb eines Jahres nach ihrem Erlass mindestens drei Versteigerungstermine stattfinden.
Das ist der Motor, der erklärt, warum ein unverkauftes Los wenige Monate später zu einem niedrigeren Preis wieder auftaucht. Wie die Preisabschläge funktionieren, erklärt der Ratgeber was mit dem Preis passiert, wenn eine Versteigerung ohne Gebote bleibt.
Nicht mit den anderen beiden verwechseln
Im selben Verfahren sind drei verschiedene Fachleute tätig, und sie werden ständig verwechselt.
Der Sachverständige (oder Schätzer) hat das Gutachten geschrieben: Es beschreibt die Immobilie und schätzt ihren Wert. Danach tritt er ab.
Der gerichtlich bestellte Verwahrer verwaltet das Objekt: Besichtigungen, Erhaltung, Räumung nach dem Dekret. Ihn fragt man, wenn man die Immobilie sehen will, nicht den Beauftragten. Seine Rolle beschreibt der Ratgeber zum gerichtlich bestellten Verwahrer.
Der Beauftragte führt den Verkauf durch: Gebote, Bietverfahren, Zuschlag und die anschließenden Formalitäten.
Oft sind Verwahrer und Beauftragter dieselbe Person, aber das ist nicht die Regel, und die beiden Rollen bleiben getrennt. In der Versteigerungsbekanntmachung sind beide mit ihren jeweiligen Kontaktdaten angegeben.