Profesional delegado
El profesional delegado (professionista delegato) es quien lleva a cabo materialmente la venta en lugar del juez. En la práctica es la persona con la que un comprador tiene más contacto en todo el procedimiento, y casi nadie sabe que existe hasta que tiene que entregar un sobre.
Quién puede serlo
El artículo 591-bis del Código de Procedimiento Civil indica tres figuras: un notario, preferiblemente con sede en el partido judicial, un abogado o un asesor fiscal, inscritos en las listas específicas que se llevan en el tribunal.
La delegación no es automática. El mismo artículo prevé que el juez no la acuerde cuando, oídos los acreedores, aprecie «la necesidad de proceder directamente a las operaciones de venta para proteger los intereses de las partes».
Qué hace
La lista de tareas del artículo 591-bis tiene trece puntos. Los que afectan a quien compra son estos.
Fija el valor del inmueble teniendo en cuenta el informe del perito nombrado por el juez y las posibles alegaciones presentadas por las partes.
Se encarga de la publicidad de la venta, es decir, del anuncio y de su publicación en el Portale delle Vendite Pubbliche.
Recibe las ofertas, abre los sobres, dirige la puja entre los oferentes y declara la adjudicación, levantando el acta de las operaciones de venta.
Fija los nuevos intentos cuando una venta queda desierta, y uno más cuando un adjudicatario no paga el saldo.
Realiza el registro fiscal, la inscripción y el cambio de titularidad catastral del decreto de transmisión, y se ocupa de los trámites para cancelar los embargos y las hipotecas, tal como ordena el juez. Es la respuesta práctica a «quién cancela materialmente la hipoteca»: él.
Devuelve las fianzas a quienes no han resultado adjudicatarios, ordenando al banco el reembolso en las mismas cuentas de las que procedían.
Adónde se va, físicamente
Este es el detalle práctico que más cuenta. El artículo 591-bis establece que en el anuncio de venta se especifique que todas las actividades que deberían realizarse en la secretaría del juzgado o ante el juez las realiza el profesional delegado en su despacho, o en el lugar indicado en la orden.
Así que el sobre no se lleva al tribunal: se lleva adonde dice el anuncio. Y es también la dirección a la que dirigir las preguntas sobre el procedimiento de la puja.
Tres intentos en un año
Una previsión poco conocida del mismo artículo: con la orden de delegación el juez dispone la celebración, en el plazo de un año desde su emisión, de un número de intentos de venta no inferior a tres.
Es el motor que explica por qué un lote sin vender reaparece a los pocos meses con un precio más bajo. El mecanismo de las rebajas se explica en la guía sobre qué pasa con el precio cuando una subasta queda desierta.
No lo confundas con los otros dos
En el mismo procedimiento intervienen tres profesionales distintos, y se confunden continuamente.
El perito (o tasador) ha redactado el informe pericial: describe el inmueble y estima su valor. Hecho eso, sale de escena.
El custodio judicial gestiona el bien: las visitas, la conservación, la entrega tras el decreto. Es a él a quien se pide ver el inmueble, no al delegado. Su papel se explica en la guía sobre el custodio judicial.
El delegado gestiona la venta: ofertas, puja, adjudicación, trámites posteriores.
A menudo custodio y delegado son la misma persona, pero no es la regla, y los dos papeles siguen siendo distintos. En el anuncio de venta figuran ambos con sus respectivos datos de contacto.