Professionnel délégué
Le professionnel délégué (professionista delegato) est celui qui conduit concrètement la vente à la place du juge. En pratique, c’est la personne avec qui un acquéreur a le plus de contacts dans toute la procédure, et presque personne ne connaît son existence avant d’avoir à remettre une enveloppe.
Qui peut l’être
L’article 591-bis du Code de procédure civile indique trois profils : un notaire, de préférence établi dans le ressort du tribunal, un avocat ou un expert-comptable, inscrits sur les listes prévues à cet effet et tenues auprès du tribunal.
La délégation n’est pas automatique. Le même article prévoit que le juge ne l’ordonne pas lorsque, après avoir entendu les créanciers, il constate « la nécessité de procéder directement aux opérations de vente pour protéger les intérêts des parties ».
Ce qu’il fait
La liste des tâches de l’article 591-bis compte treize points. Voici ceux qui concernent l’acquéreur.
Il fixe la valeur du bien en tenant compte du rapport de l’expert nommé par le juge et des éventuelles observations déposées par les parties.
Il assure la publicité de la vente, c’est-à-dire l’avis et sa publication sur le Portale delle Vendite Pubbliche.
Il reçoit les offres, ouvre les plis et dirige les enchères entre les offrants, puis prononce l’adjudication en rédigeant le procès-verbal des opérations de vente.
Il fixe les nouvelles tentatives lorsqu’une vente reste sans enchérisseur, et une tentative supplémentaire lorsqu’un adjudicataire ne verse pas le solde.
Il effectue l’enregistrement, la transcription et la mutation cadastrale du décret de transfert, et s’occupe des formalités de radiation des saisies et des hypothèques ordonnées par le juge. C’est la réponse pratique à la question « qui radie concrètement l’hypothèque » : lui.
Il restitue les cautions à ceux qui n’ont pas été déclarés adjudicataires, en ordonnant à la banque de les rembourser sur les comptes mêmes d’où elles provenaient.
Où l’on se rend, concrètement
C’est le détail pratique qui compte le plus. L’article 591-bis dispose que l’avis de vente doit préciser que toutes les activités qui devraient être accomplies au greffe ou devant le juge sont effectuées par le professionnel délégué à son cabinet, ou au lieu indiqué dans l’ordonnance.
L’enveloppe ne se dépose donc pas au tribunal : elle se dépose là où l’indique l’avis. Et c’est aussi l’adresse à laquelle envoyer les questions sur la procédure d’enchères.
Trois tentatives en un an
Une disposition peu connue du même article : par l’ordonnance de délégation, le juge ordonne la tenue, dans un délai d’un an à compter de son prononcé, d’un nombre de tentatives de vente non inférieur à trois.
C’est le moteur qui explique pourquoi un lot invendu réapparaît quelques mois plus tard à un prix plus bas. Le mécanisme des baisses de prix est expliqué dans le guide sur ce qui arrive au prix quand une vente reste sans enchérisseur.
Ne le confondez pas avec les deux autres
Trois professionnels différents interviennent dans la même procédure, et on les confond sans cesse.
L’expert (ou expert estimateur) a rédigé le rapport d’expertise : il y décrit le bien et en estime la valeur. Cela fait, il sort de scène.
Le gardien judiciaire gère le bien : les visites, la conservation, la libération des lieux après le décret. C’est à lui qu’on demande à voir le bien, pas au délégué. Son rôle est décrit dans le guide sur le gardien judiciaire.
Le délégué gère la vente : offres, enchères, adjudication, formalités ultérieures.
Souvent, le gardien et le délégué sont la même personne, mais ce n’est pas la règle, et les deux rôles restent distincts. L’avis de vente les indique tous les deux, avec leurs coordonnées respectives.